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Capital Privado
02/04/2021
Agostina Simeonoff

¿Cuál es la comisión por cancelación anticipada de un préstamo hipotecario?

Seguro sabes que existe una comisión por la apertura de un préstamo hipotecario, que puede ser de hasta un 3% del dinero del préstamo. Pero también existe una comisión por cancelación anticipada de un préstamo hipotecario. Antes de solicitar un préstamo hipotecario, debes conocer todas las condiciones e impuestos asociados. Y por ello desde Prestamo Capital queremos contarte qué es una cancelación anticipada y cuáles son sus valores.

¿Qué es la cancelación de un préstamo hipotecario?

Cuando se finaliza el contrato y el pago total del préstamo ha sido pagado, en ese momento se produce la cancelación de un préstamo hipotecario. La cancelación anticipada de un préstamo hipotecario no siempre se refiere a la finalización definitiva de un contrato. En cambio, significa una cancelación parcial del mismo.

Esta cancelación anticipada lleva un coste o comisión por «amortización o cancelación anticipada». Cancelar anticipadamente un préstamo hipotecario sin esperar a la fecha de vencimiento conlleva pagar una comisión extra. Este tipo de comisión puede ser pactada, incluso puede ser pactado que no exista tal comisión en el contrato de por sí. Pero esto depende de si la cancelación anticipada es de mutuo acuerdo o se da por incumplimiento de alguna de las partes. A esto último se le suele llamar “vencimiento anticipado”.

Si un cliente cancela un préstamo hipotecario antes de la fecha de vencimiento inicialmente pactada, le genera a la entidad que se lo otorgó una pérdida. Ya que la entidad que dio el préstamo tiene expectativas de ingresos periódicos por intereses, así como unos flujos de capital hasta el vencimiento.

Dependiendo del caso, la cancelación de un préstamo hipotecario puede implicar comisiones o compensaciones. Estas dependen de la fecha en la que se pacta, de los impuestos acordados, de las partes involucradas y de sus acciones respecto al préstamo.

Cancelación de préstamo hipotecario: modelo 600

El Modelo 600 es un modelo de formulario de la Agencia Tributaria. Este modelo sirve para liquidar transmisiones patrimoniales, actos jurídicos documentados (ITPAJD) y otras operaciones. Es por esto que en el caso de una transacción que involucre un inmueble, como es el caso de un préstamo hipotecario, es necesario llenar este modelo de formulario. El Modelo 600 se debe presentar en la delegación de Hacienda que corresponda. Y dentro de los primeros 30 días desde el hecho o la firma del contrato de cancelación.

Este formulario es igual para todo el territorio, aunque algunos detalles pueden variar entre Comunidades Autónomas. Se debe presentar el Modelo 600 cuando no exista un modelo específico para autoliquidar esa operación. Suele utilizarse este formulario en la compraventa de bienes inmuebles, en préstamos personales y en la compraventa de vehículos de segunda mano.

En este modelo hay que incluir todos los datos básicos del sujeto como: DNI, nombre o razón social, dirección y teléfono. Y luego completar los datos sobre la operación (entre quiénes se realiza) y cuánto se va a pagar de impuestos. Estos datos incluyen:

  • La fecha de la firma de la escritura de cancelación.
  • Los datos de la entidad financiera que prestó el dinero.
  • El número de sujetos pasivos o deudores, o bien propietarios del inmueble que se facilita para el préstamo hipotecario.
  • Y por último, el valor declarado del inmueble.

¿Cuáles son los gastos de cancelación de un préstamo hipotecario?

Las comisiones o gastos de cancelación de un préstamo hipotecario, sea por amortización o cancelación anticipada, dependen de la fecha en la que se haya formalizado el contrato. En caso de pactar una comisión en el contrato cuando se obtiene el préstamo hipotecario, las opciones son las siguientes:

  • Préstamos hipotecarios variables firmados antes del 27/04/2003: la comisión máxima es del 1%, tanto si es cancelación por subrogación o no.
  • Préstamos hipotecarios fijos firmados antes del 09/02/2007: existe un límite del 2,5% de comisión por cancelación anticipada.
  • Préstamos hipotecarios variables firmados entre el 27/04/2003 y el 09/12/2007: comisión máxima del 0,5% en caso de subrogación y 1% en el resto.
  • Préstamos hipotecarios fijos y variables firmados luego del 09/12/2007: se puede establecer una “comisión por desistimiento” o una “compensación por riesgo de tipo de interés”.

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En el caso de la compensación por desistimiento, dentro de los 5 primeros años del préstamo se cobra una comisión del 0,5% (o la pactada previamente en caso de ser inferior). Después de los primeros 5 años, suele ser del 0,25%.

Y en una compensación por riesgo de tipo de interés, hay tres posibles casos. Dentro de un período de revisión menor a 12 meses el valor será nulo (0%). Si se produce ganancia de capital para la entidad, la compensación también será 0%. Y si existe pérdida de capital y el período de revisión supera el año, el porcentaje pactado o importe de la pérdida de capital correspondiente será el valor de la compensación.

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