Un cuadro de amortización de un préstamo hipotecario es una tabla que nos ayuda a comprender el ritmo de amortización, en función de los intereses y la duración del crédito hipotecario. Para conocer los datos incluidos en un cuadro de amortización, es imprescindible tener claros conceptos básicos referentes al pago de una hipoteca.
Los períodos de amortización varían, incluso en las hipotecas fijas, las tablas de amortización de hipotecas nos permiten conocer, mes a mes, qué parte de nuestra mensualidad ha ido destinada a amortizar el crédito, y qué parte está destinada a cubrir los intereses.
Los bancos trabajan con cuadros de amortización a la hora de establecer pagos y tiempos, pero esta herramienta es también muy útil para titulares de hipotecas, por eso vamos a repasar qué son son los cuadros de amortización hipotecarios y cómo se interpretan.
¿Qué es la Amortización de un Préstamo Hipotecario?
La amortización de una hipoteca no es equivalente al pago de una mensualidad. Cuando una persona hace un pago mensual, está amortizando parte de la hipoteca, pero también está pagando intereses.
Durante los primeros años, el porcentaje de amortización es muy bajo, mientras que la mayoría de la mensualidad va destinada al pago de intereses. Con el tiempo esta tendencia se invierte, y las tasas de amortización son mayores, mientras que el pago destinado a intereses se va reduciendo.
Por tanto, la amortización de un préstamo hipotecario es la parte que va destinada a reducir la cantidad prestada por la entidad de crédito, independientemente de los intereses.
Es importante señalar que existe la posibilidad de amortizar de forma anticipada, de esta manera el titular de una hipoteca puede hacer pagos para amortizar la deuda. Dependiendo de la entidad financiera, se pueden aplicar cargos en concepto de comisión de amortización.
¿Cómo puedo calcular la amortización de un Préstamo Hipotecario?
La forma más sencilla y segura de calcular el pago de una hipoteca es mediante un cuadro de amortización de un préstamo hipotecario. Este tipo de tabla te permite disponer de datos a corto y largo plazo, conociendo con exactitud la parte ya amortizada del crédito, y la cantidad pendiente sin incluir el pago de intereses.
Un cuadro de amortización sencillo consta de seis apartados:
- Número de la cuota, siendo 1 la primera, 2 la segunda, etc.
- Tipo de interés. Será un tipo permanente para hipotecas fijas y se modificará en hipotecas variables.
- Cuota total. Se obtiene de la suma de la amortización y el pago de intereses.
- Interés devengado. El pago de intereses en cada cuota.
- Capital amortizado. Cantidad amortizada en cada cuota.
- Capital pendiente. Capital que resta por amortizar en las cuotas siguientes.
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Por tanto, obtenemos una tabla en la que disponemos de un índice de interés, que habrá que actualizar en hipotecas a tipo variable, una cuota total que se obtiene de la suma del interés y la amortización, y por último, un capital pendiente, que es la cantidad que resta por pagar, excluyendo los intereses.
El cuadro de amortización nos permite conocer la cantidad de cuotas que hemos pagado mensualmente en base a nuestro crédito hipotecario, la trayectoria de los tipos de interés que afectan a nuestros pagos, las cuotas y la cantidad total pendiente de amortizar.
Este tipo de información resulta muy útil a la hora de conocer el estado general de nuestra hipoteca. Como indicamos anteriormente, durante los primeros años se paga un porcentaje muy superior de intereses, mientras que la amortización es marginal, con el paso del tiempo este proceso se invierte, siendo mucho mayor la amortización respecto a los intereses, mediante un cuadro de amortización podemos disponer de un registro específico, con el que podamos contrastar la tasa de amortización de nuestra hipoteca.
Aspectos a tener cuenta para calcular un cuadro de amortización en un Préstamo Hipotecario
En el modelo básico que hemos analizado, trabajamos con una hipoteca fija o variable, en la que los pagos son mensuales y las actualizaciones, en el caso de las hipotecas variables, se llevan a cabo anualmente, sin embargo, no todas las hipotecas siguen este proceso.
Tampoco tenemos en cuenta las amortizaciones anticipadas. En un modelo más complejo, sí podemos añadir otros apartados que no se refieran exclusivamente a los pagos mensuales, sino que contemplen pagos anticipados de amortización, con los intereses y la amortización pendiente después de cada ingreso.
Es importante tener en cuenta que la amortización excluye cualquier pago referido a intereses, por lo tanto, debemos conocer qué parte de nuestro pago mensual se dedica a amortización real de la deuda, y qué porcentaje viene determinado por los intereses. Mediante un cuadro de amortización de un préstamo hipotecario podemos comprobar qué cantidad hemos devuelto y cuánto nos queda por amortizar.
Cuadro de amortización de un Préstamo Hipotecario en Excel
Excel nos permite automatizar este tipo de cálculos, simplemente introduciendo las variables que son necesarias para calcular amortizaciones e intereses.
Los cuadros de amortización de Excel son diferentes a los simuladores de hipotecas. En este caso, la hipoteca ya ha sido concedida, y por lo tanto disponemos de variables seguras, como el total de la hipoteca, los intereses y las mensualidades pactadas en función del tiempo que dura la hipoteca.
En un cuadro que integrase los seis apartados que analizamos anteriormente, solo tendríamos que variar el porcentaje de interés, siempre y cuando tengamos una hipoteca a tipo variable. Tanto las cantidades de amortización por mensualidad, como las cantidades pendientes de amortizar se calculan automáticamente, evitando errores.
Disponer de un cuadro de amortización en Excel nos permite además realizar simulaciones a futuro, determinando las cantidades de amortización en un tiempo determinado, e introduciendo otras variables, en relación por ejemplo con pagos anticipados de amortización.
Una tabla de amortizaciones puede ser muy útil para una persona que solicita un crédito y quiere comprobar cómo se distribuyen las mensualidades, pero también puede ser apropiado para una persona que quiere anticipar un pago hipotecario, y quiere determinar los períodos en los que el porcentaje de amortización es mayor que los intereses, así como la parte proporcional amortizada en el momento actual.
