Desde Junio del año pasado está vigente en España esta nueva ley que regula el proceso de las hipotecas. Se considera que estos cambios son positivos para los clientes, aumentando la transparencia y seguridad. En este artículo te contamos cuáles son los cambios en contraste con la antigua ley y cómo pueden afectarle.
¿Cuáles son los cambios que genera esta nueva ley?
Vigente desde el 16 de junio del 2019, esta nueva Ley Hipotecaria pretende proteger al consumidor antes, durante y luego de la firma de la hipoteca con el banco. Pero también hay cambios que permiten a los bancos ser más exigentes con sus investigaciones sobre los solicitantes. A continuación te contamos sobre los cambios más importantes.
Gastos de la hipoteca
Ahora los clientes deberán pagar menos gastos sobre el proceso de contratar una hipoteca, siendo sólo responsables de la tasación y su copia de la escritura. Por otro lado, el banco debe hacerse cargo de los gastos de gestoría, registro, notaría, IAJD y su copia de la escritura también. Si se trasladara la hipoteca a otro banco, el nuevo banco deberá compensar al primero abonando los gastos, sin coste alguno para el cliente.
Más información para el cliente
El proyecto de ley fue impulsado por la Unión Europea y su principal objetivo era poder aumentar la seguridad para los solicitantes. Para garantizarlo, con esta nueva ley el banco debe entregar al cliente los siguientes documentos que cuentan con las cláusulas y condiciones de la hipoteca: FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada), FiAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas), una copia del contrato y un documento con las cuotas, si la hipoteca fuera variable.
Asesoramiento de notaría
Antes de firmar la hipoteca, el cliente y el banco deben acudir a un notario para recibir asesoramiento gratuito y responder un test. Si no se realiza esta cita, el notario no podrá autorizar la escritura. Este proceso busca certificar que el cliente ha recibido toda la información que detallamos en el anterior apartado y que comprende las obligaciones de la hipoteca.
Menor tasa de amortización anticipada
Con esta nueva ley las comisiones de amortización anticipada son mucho más bajas, dependiendo de si es una hipoteca fija o variable. En una fija, la comisión es del 2% durante los primeros 10 años y del 1,5% en el resto del plazo. Dentro de una variable, es de 0,25% en los primeros 3 años, 0,15% en los primeros 5 años y 0% en el resto del contrato.
Facilidad para pasarse al tipo fijo
Se abaratan los costos para pasarse del tipo variable al fijo, con una comisión máxima del 0,15% y que aplica únicamente si el cambio se produce en los primeros 3 años del préstamo.
Un mínimo de impagos
En la Ley Reguladora de Contratos de Crédito Inmobiliario se establece un mínimo de requisitos antes de que el banco pueda embargar una vivienda. En la primera mitad del plazo del contrato, se deben tener 12 cuotas impagas o un exceder un 3% del capital concedido. Pero en la segunda mitad del plazo, el porcentaje cambia a un 7% y las cuotas a un mínimo de 15.
¿Afecta esta nueva ley de forma retroactiva a otras hipotecas?
Si tienes una hipoteca que fue firmada antes del 16 de Junio del año 2019, se regirá con la antigua normativa. Sin embargo, hay algunas cláusulas que sí aplican a las que son anteriores a esta nueva ley.
De esta ley modificada las personas que ya tengan hipotecas pueden beneficiarse de los bajos costes para pasarla de variable a tipo fijo, los nuevos plazos de impago para ejecutar una hipoteca y el libre cambio de banco.
Por otro lado, si hay irregularidades en tu proceso puedes denunciarlas sin plazo de prescripción y cualquier cláusula que no cumpla con la normativa puede ser declarada como nula por el Tribunal Supremo.
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