La caída de compraventas de viviendas ya suma siete meses seguidos según los notarios: en julio de 2026 se firmaron 65.395 operaciones, un 11 % menos que un año antes, mientras el precio medio subió un 7,7 % hasta 2.112 €/m². Para un promotor, la lectura es clara: el producto conserva su valor, pero se vende más despacio, y cada mes adicional con la deuda viva y las viviendas terminadas sin escriturar recorta el margen.
En este artículo analizamos qué dicen los últimos datos del mercado, cómo afecta un ritmo de ventas más lento a la cuenta de una promoción (con un ejemplo numérico ilustrativo), qué riesgos conviene vigilar y qué opciones de financiación tiene el promotor para no vender con prisa ni bloquear su siguiente proyecto.
Tendencias: qué está pasando
- Siete meses de caída de compraventas, con precios al alza (30 de septiembre de 2026). La estadística del Consejo General del Notariado para julio refleja 65.395 compraventas de vivienda (-11 % interanual), con los pisos cayendo un 12,7 % y las unifamiliares un 6,2 %. El precio medio, en cambio, subió un 7,7 % (los pisos, un 12,5 %, hasta 2.547 €/m²). En Cataluña las compraventas bajaron un 4,7 % y en la Comunidad de Madrid los precios subieron un 11,3 % (Alimarket, 30/09/2026, datos del Notariado).
- Menos hipotecas para comprar vivienda. En el mismo informe, los préstamos hipotecarios para compra cayeron un 4,9 % (36.685 operaciones); el 56,1 % de las compras se financió con hipoteca y el importe financiado medio equivalió al 71,6 % del precio. El comprador final depende del crédito, y ese crédito es hoy más caro.
- Tipos al alza y Euríbor en máximos de dos años. El BCE subió sus tipos oficiales 25 puntos básicos el 10 de septiembre (facilidad de depósito en el 2,50 %) (BCE, 10/09/2026) y el Euríbor a 12 meses cerró septiembre con una media del 3,247 % (Euribordiario, 30/09/2026).
- La inflación repunta al 4,9 % (29 de septiembre). El IPC adelantado de septiembre del INE sitúa la tasa anual en el 4,9 % (INE, 29/09/2026), lo que mantiene abierta la puerta a más endurecimiento monetario en la reunión del BCE del 28-29 de octubre.
La combinación es la que más incomoda al promotor: precios altos que limitan la capacidad del comprador, hipotecas más caras y menos operaciones. No es un desplome de la demanda (el déficit estructural de vivienda sigue ahí, como analizamos en el déficit de vivienda en España), sino un alargamiento de los plazos de venta.
Por qué la caída de compraventas afecta al margen del promotor
En una promoción, el préstamo promotor o la financiación de obra se amortiza normalmente con las subrogaciones o cancelaciones parciales a medida que se escrituran las viviendas. Si las ventas se ralentizan, ocurren tres cosas a la vez:
- La deuda permanece viva más tiempo y sigue devengando intereses, ahora a tipos más altos si es variable.
- Los costes de tenencia se acumulan: IBI, comunidad, seguros, mantenimiento, comercialización y estructura de la sociedad.
- El capital propio queda atrapado en el proyecto terminado y no puede destinarse al siguiente suelo o a la siguiente fase.
Ejemplo ilustrativo: cuánto cuesta vender más despacio
Hemos calculado un caso hipotético: promoción terminada de 24 viviendas, con 4,2 millones de euros de deuda pendiente que se amortiza a partes iguales con cada escritura, un tipo anual supuesto del 7 % solo a efectos del cálculo y 6.000 € mensuales de costes de tenencia. Las cifras no representan condiciones de ninguna entidad ni de Préstamo Capital.
| Escenario | Ventas/mes | Meses hasta cancelar deuda | Intereses acumulados | Costes de tenencia | Sobrecoste vs. base |
|---|---|---|---|---|---|
| Base | 3,0 | 8 | 110.250 € | 48.000 € | — |
| Ventas -30 % | 2,1 | 12 | 152.512 € | 72.000 € | +66.262 € |
| Ventas -50 % | 1,5 | 16 | 208.250 € | 96.000 € | +146.000 € |
Una caída del ritmo de ventas similar a la que reflejan los datos notariales puede añadir decenas de miles de euros de coste a una promoción mediana, sin contar el coste de oportunidad del capital inmovilizado. La tentación es bajar precios para acelerar, pero un descuento del 3 % sobre 24 viviendas de 320.000 € supone unos 230.000 €: más que el sobrecoste financiero de cualquiera de los escenarios. Por eso, en un mercado con precios firmes, financiar el tiempo suele ser más eficiente que regalar margen, siempre que el producto esté bien posicionado.
Qué puede hacer el promotor ante un mercado más lento
1. Recalcular la absorción con datos reales
Revisa el estudio de viabilidad con el ritmo de visitas, reservas y firmas de los últimos tres meses, no con el plan comercial inicial. Añade un escenario de estrés de al menos un 30 % menos de ventas.
2. Separar la deuda de obra de la deuda de comercialización
Si el préstamo promotor vence o se endurece al terminar la obra, un préstamo puente con garantía de las viviendas terminadas puede dar margen para vender a precio de mercado. Profundizamos en esta alternativa en financiación de stock inmobiliario.
3. Liberar capital para el siguiente proyecto
Con el stock como garantía, el promotor puede obtener liquidez para comprar suelo o arrancar otra fase sin esperar a la última escritura. Es una decisión que hay que tomar con números: solo tiene sentido si el nuevo proyecto genera más valor que el coste de la financiación.
4. Ajustar el producto y la comercialización
Con hipotecas más caras, ayudan las facilidades de pago en la fase de reserva, el alquiler con opción a compra en unidades concretas o la venta a inversores de una parte del stock, siempre analizando el impacto fiscal y contractual.
Riesgos que conviene tener en cuenta
- Riesgo de plazo: si la ralentización se prolonga, la financiación puente también vence. Conviene que el plazo cubra el escenario de estrés, no solo el base.
- Riesgo de tipos: con el BCE en fase de subidas y la inflación al 4,9 %, un préstamo variable puede encarecerse durante la comercialización.
- Riesgo de valoración: la tasación de las viviendas terminadas condiciona el importe financiable (LTV). Precios notariales al alza no garantizan que cada promoción concreta mantenga su valor.
- Riesgo sobre la garantía: un préstamo con garantía hipotecaria impagado puede acabar en ejecución y pérdida de los activos aportados. Endeudarse para sostener un producto mal posicionado solo aplaza el problema.
- Riesgo de concentración: usar todo el stock como garantía de una sola operación reduce la flexibilidad para vender unidades sueltas si no se pactan liberaciones parciales.
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En Préstamo Capital (Ondara Capital) estudiamos cada operación con un equipo de abogados, tasadores y gestores financieros, analizando tanto el proyecto como los activos que se aportan en garantía. Trabajamos con promotores, empresas y profesionales a partir de 100.000 €, con condiciones competitivas, trato directo con inversores, agilidad y plazos acordes a cada proyecto. Financiamos proyectos de triple dígito en plazo. Conoce quiénes somos y nuestra línea de financiación para promotores.
Preguntas frecuentes sobre la caída de compraventas y la financiación del promotor
¿Están cayendo las compraventas de viviendas en 2026?
Sí. Según la estadística notarial publicada el 30 de septiembre, en julio de 2026 se firmaron 65.395 compraventas de vivienda, un 11 % menos que un año antes, el séptimo mes consecutivo de descensos interanuales.
¿Si caen las ventas, bajarán los precios?
Por ahora no: el precio medio notarial subió un 7,7 % en julio. Menos operaciones con precios firmes indica un mercado con oferta escasa y compradores con menor capacidad de pago, no un exceso de oferta generalizado. La evolución futura dependerá de los tipos y de la renta de los hogares.
¿Qué es un préstamo puente para promotores con stock terminado?
Es una financiación a corto o medio plazo con garantía de las viviendas terminadas (u otros inmuebles) que permite cancelar o refinanciar la deuda de obra y vender a ritmo de mercado. Cada operación requiere un análisis individual del activo y del plan de ventas.
¿Cuánto se puede financiar con garantía de viviendas terminadas?
Depende de la tasación, de la ubicación, de la liquidez del producto y de la deuda existente. Se mide con el LTV (importe del préstamo sobre el valor del activo). No hay una cifra única: estudiamos cada operación.
¿Cuándo no conviene refinanciar el stock?
Cuando el problema no es el plazo sino el producto: precio fuera de mercado, mala ubicación o tipología sin demanda. En esos casos, financiar más tiempo solo aumenta el coste.
En resumen
La caída de compraventas de viviendas encadena siete meses según los notarios, con precios todavía al alza, hipotecas más caras y un BCE que sube tipos. Para el promotor, el riesgo principal no es vender más barato, sino vender más despacio: el ejemplo muestra que pasar de 3 a 2,1 ventas al mes puede añadir más de 60.000 € de coste a una promoción mediana. Recalcular la absorción, separar la deuda de obra de la de comercialización y valorar una financiación puente con garantía del stock son las palancas para proteger el margen sin malvender. Amplía el contexto con nuestro análisis sobre el Euríbor y la financiación del promotor.
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Este artículo es informativo. Cada préstamo es análisis único. No constituye oferta vinculante ni asesoramiento financiero.
