La Encuesta de Préstamos Bancarios del Banco de España indica que la banca endureció ligeramente los criterios de concesión de crédito a empresas en el segundo trimestre de 2026 y que la demanda siguió cayendo (nota del 21 de julio de 2026). Para un promotor, eso significa más exigencia en garantías, plazos y fondos propios.
La próxima ronda, con los datos del tercer trimestre, se conocerá a finales de octubre, casi a la vez que la reunión del BCE del 29 de octubre. En esta guía explicamos qué mide la encuesta, qué dijo la última edición, cómo afecta a la financiación de una promoción o de una empresa con activos inmobiliarios y qué preparar antes de pedir financiación.
Tendencias: qué está pasando
El crédito bancario llega al último trimestre de 2026 con tipos oficiales más altos, inflación al alza y bancos más selectivos.
- Criterios más estrictos (21 de julio de 2026). Según la Encuesta de Préstamos Bancarios del Banco de España, la oferta de crédito se contrajo de forma generalizada en el segundo trimestre de 2026 y la demanda de préstamos de empresas y de hogares para vivienda se redujo.
- Tipos oficiales al alza (10 de septiembre de 2026). El BCE subió sus tres tipos oficiales 25 puntos básicos y situó la facilidad de depósito en el 2,50 %, con efectos desde el 16 de septiembre de 2026.
- Euríbor más caro (1 de septiembre de 2026). Según el Banco de España, el euríbor a un año se situó en el 2,954 % en agosto de 2026, 0,840 puntos más que un año antes.
- Inflación en el 4,9 % (14 de octubre de 2026). Según el INE, el IPC general subió al 4,9 % en septiembre de 2026, la tasa más alta desde febrero de 2023, con la subyacente en el 3,1 %.
Ya analizamos el efecto del euríbor en el euríbor y la financiación del promotor.
Qué es la Encuesta de Préstamos Bancarios
La Encuesta de Préstamos Bancarios (EPB) es un sondeo trimestral que el Banco de España realiza a las principales entidades españolas, dentro del ejercicio del BCE para toda la zona del euro, para saber cómo cambian la oferta y la demanda de crédito.
Distingue tres conceptos que conviene no confundir:
- Criterios de concesión: las políticas internas con las que el banco decide si da o no un préstamo.
- Condiciones aplicadas: las características del préstamo una vez aprobado (tipo de interés, margen, importe, plazo y garantías exigidas).
- Demanda: cuántas solicitudes reciben los bancos y por qué motivos.
Los resultados se expresan en términos netos: comparan cuántas entidades endurecen frente a cuántas relajan. No dicen cuánto sube el tipo de un préstamo concreto, pero anticipan hacia dónde se mueve el crédito en los meses siguientes.
Qué dijo la última encuesta de préstamos bancarios
La edición publicada el 21 de julio de 2026 refleja una banca algo más prudente con empresas y vivienda, y una demanda en retroceso.
| Segmento | Criterios de concesión | Condiciones aplicadas | Demanda |
|---|---|---|---|
| Empresas | Endurecimiento ligero | Sin cambios significativos | Descenso, mayor en pymes |
| Hogares para vivienda | Endurecimiento ligero | Más tipo de interés y, en algunas entidades, más margen | Descenso |
| Consumo y otros fines | Estables | Más tipo de interés | Estable |
Tres matices de la encuesta afectan directamente al sector inmobiliario:
- Construcción. En el primer semestre de 2026 los criterios se endurecieron ligeramente en comercio, construcción y, con más intensidad, en la industria manufacturera, mientras la demanda de crédito de la construcción y las actividades inmobiliarias aumentó levemente.
- Calidad crediticia. Los bancos atribuyen parte del endurecimiento con empresas a la evolución de los indicadores de morosidad, y esperan un impacto similar en el tercer trimestre.
- Eficiencia energética. El módulo climático señala que las entidades tienden a endurecer los criterios para inmuebles con baja eficiencia energética. Lo tratamos en eficiencia energética y financiación inmobiliaria.
Qué esperar del tercer trimestre de 2026
Para el tercer trimestre, los bancos encuestados anticiparon criterios estables para empresas, un endurecimiento moderado para hogares y nuevas caídas de la demanda en los tres segmentos, según la misma nota del Banco de España.
Desde entonces, el contexto ha cambiado: la subida del BCE de septiembre, el repunte de la inflación y el encarecimiento de la financiación de los propios bancos, cuyo acceso a los mercados ya empeoró en el segundo trimestre. Por eso conviene leer la próxima encuesta con atención a tres señales: si el endurecimiento con empresas vuelve a aparecer, si suben los márgenes y no solo los tipos, y si crecen las garantías exigidas.
La percepción de las empresas apunta en la misma dirección. Según la encuesta SAFE difundida por el Banco de España el 24 de julio de 2026, las empresas españolas observaron subidas de los tipos de los préstamos bancarios por segundo trimestre consecutivo, y los obstáculos para financiarse empeoraron ligeramente para las pymes.
Cómo afecta el endurecimiento del crédito bancario al promotor
El endurecimiento del crédito bancario se traduce para el promotor en menos importe por euro de garantía, más fondos propios exigidos y operaciones que tardan más en aprobarse.
En la práctica, se nota en cuatro frentes:
- Menor apalancamiento. Si el banco reduce el porcentaje financiado sobre el valor o el coste del proyecto, el hueco debe cubrirse con capital propio o con otra fuente. Lo explicamos en fondos propios del promotor.
- Más coste. Con el euríbor 0,840 puntos por encima de hace un año (Banco de España, agosto de 2026), cada euro a tipo variable cuesta más, aunque el banco no toque su margen.
- Más requisitos. Preventas mínimas, licencias completas, avales personales o garantías adicionales.
- Más plazo de análisis. Comités más prudentes alargan las aprobaciones, algo crítico cuando una compra de suelo o una subasta tiene fecha cerrada.
Las causas estructurales de por qué la banca ya financiaba poco al promotor las analizamos en crédito promotor 2026.
Ejemplo ilustrativo: el efecto del euríbor en un préstamo variable
Supongamos un préstamo de 1.000.000 € a tipo variable con un diferencial hipotético de mercado del 2,00 % sobre el euríbor a un año. Comparamos el coste anual de intereses con el euríbor de agosto de 2025 y de agosto de 2026, y con una subida adicional hipotética de 0,25 puntos.
| Escenario | Euríbor a un año | Tipo total | Intereses anuales |
|---|---|---|---|
| Agosto 2025 | 2,114 % | 4,114 % | 41.140 € |
| Agosto 2026 | 2,954 % | 4,954 % | 49.540 € |
| Hipótesis: +0,25 puntos | 3,204 % | 5,204 % | 52.040 € |
Solo por el índice, el coste anual sube 8.400 € en un año sin que cambie nada del proyecto. Si además el banco rebaja el importe financiado, el impacto en la caja del promotor se multiplica.
Qué preparar antes de pedir financiación
Con criterios más estrictos, la operación que mejor avanza es la que llega con la información completa y una garantía bien documentada desde el primer contacto.
- Importe que necesitas, destino de los fondos y calendario de salida (venta, refinanciación o cobro).
- Datos del inmueble en garantía: ubicación, superficie, uso y cargas con su saldo pendiente.
- Nota simple reciente y, si existe, una tasación vigente.
- Estado del proyecto: licencias, presupuesto de obra, preventas y fondos propios aportados.
- Cuentas de la sociedad y detalle de la deuda existente.
Si la banca no llega o no llega a tiempo, la financiación privada con garantía inmobiliaria puede cubrir el hueco. Repasamos las opciones en alternativas de financiación empresarial y el mercado en deuda privada en España.
Riesgos que conviene valorar
Buscar financiación alternativa cuando la banca se endurece es razonable, pero tiene riesgos que hay que medir antes de firmar.
- Coste superior: la financiación privada suele ser más cara que la bancaria y debe compararse por coste total, no solo por tipo nominal.
- Plazos cortos: un préstamo puente exige una salida clara; si la venta o la refinanciación se retrasan, hay que renegociar.
- Riesgo sobre la garantía: en caso de impago, el inmueble puede acabar en ejecución.
- Riesgo de tipos: si la deuda es variable, nuevas subidas del BCE encarecen la cuota.
- Riesgo de contraparte: comprueba siempre que el prestamista o intermediario está inscrito en el Banco de España.
Cómo te ayuda Préstamo Capital
En Préstamo Capital estudiamos cada operación con un análisis riguroso del activo y del proyecto: nuestro equipo de abogados, tasadores y gestores financieros revisa la garantía, el calendario de salida y la estructura de la deuda existente. Ofrecemos condiciones competitivas, agilidad, plazos acordes a cada proyecto y trato directo con inversores, para operaciones a partir de 100.000 €. Financiamos proyectos de triple dígito en plazo. Conoce nuestros préstamos para promotores y quiénes somos.
Preguntas frecuentes sobre la encuesta de préstamos bancarios
¿Qué es la Encuesta de Préstamos Bancarios del Banco de España?
Es un sondeo trimestral a las principales entidades españolas, integrado en la encuesta del BCE para la zona del euro, que mide cómo cambian los criterios de concesión, las condiciones aplicadas y la demanda de crédito de empresas y hogares. Sirve para anticipar si el crédito bancario será más fácil o más difícil de obtener.
¿Qué significa que se endurecen los criterios de concesión de crédito?
Significa que, en términos netos, más bancos han hecho más estrictas sus políticas para aprobar préstamos que los que las han relajado. En la práctica se traduce en más requisitos, más garantías, menor importe financiado o más solicitudes rechazadas, aunque no indica el tipo concreto de cada préstamo.
¿Cuándo se publica la próxima encuesta de préstamos bancarios?
La encuesta es trimestral y la ronda con los datos del tercer trimestre de 2026 se publica a finales de octubre, al mismo tiempo que los resultados del BCE para la zona del euro. La anterior, con datos del segundo trimestre, se publicó el 21 de julio de 2026.
¿Cómo afecta el endurecimiento del crédito a un promotor inmobiliario?
Reduce el porcentaje del proyecto que financia el banco, eleva los fondos propios exigidos y alarga las aprobaciones. Con el euríbor en el 2,954 % en agosto de 2026 según el Banco de España, además, cada euro prestado a tipo variable cuesta más que hace un año.
¿Puedo financiarme con garantía inmobiliaria si el banco me rechaza?
Sí. Un prestamista privado puede estudiar la operación con un inmueble como garantía, centrándose en el valor del activo y en la salida prevista. Suele ser más caro que la banca, por lo que conviene comparar el coste total y comprobar que el prestamista está inscrito en el Banco de España.
En resumen
La Encuesta de Préstamos Bancarios confirma que la banca española se volvió más exigente con las empresas en 2026 y que la demanda de crédito retrocede. Con el BCE subiendo tipos, el euríbor cerca del 3 % y la inflación en el 4,9 %, el promotor que prepare bien su garantía y combine fuentes de financiación tendrá más margen de maniobra.
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Prestamo Capital (Ondara Capital, S.L.) es prestamista inmobiliario e intermediario de crédito inmobiliario, inscrito en el Banco de España con el código D552. Este artículo es informativo. Cada préstamo es análisis único. No constituye oferta vinculante ni asesoramiento financiero.
