La hipoteca de máximo es una garantía sobre un inmueble que no asegura una cantidad fija, sino un tope de responsabilidad para deudas que pueden ir surgiendo, como una línea o cuenta de crédito empresarial. Gana interés porque, según el Banco de España (27 de octubre de 2026), el crédito a empresas se ha endurecido.
Explicamos sus tres modalidades legales, qué puede hacer un prestamista privado frente a un banco, cuánto se ahorra pagando solo por lo dispuesto y sus riesgos.
Tendencias: qué está pasando
El crédito a empresas se encarece y la banca no abre la mano, así que pagar solo por lo usado gana valor.
- Condiciones más duras para empresas (27 de octubre de 2026). Según la Encuesta de Préstamos Bancarios del Banco de España del tercer trimestre de 2026, las condiciones de los nuevos préstamos a empresas se endurecieron por la subida de tipos, mientras los criterios de concesión se mantuvieron estables. La demanda cayó en pymes, sobre todo a largo plazo.
- El BCE, en el 2,50 % (16 de septiembre de 2026). Según la tabla de tipos oficiales del BCE, la facilidad de depósito pasó del 2,25 % al 2,50 % con efecto desde el 16 de septiembre de 2026. El BCE vuelve a decidir hoy, 29 de octubre.
- Euríbor a un año en el 3,247 % (septiembre de 2026). Según el Banco de España (nota del 1 de octubre de 2026), el índice sube 1,075 puntos en doce meses.
- Más garantías exigidas (12 de mayo de 2026). La nota del Banco de España sobre la encuesta SAFE recoge que un 27 % neto de empresas españolas vio subir los tipos en el primer trimestre de 2026, la primera vez tras seis trimestres de bajadas, y que también aumentaron las garantías requeridas.
Qué es una hipoteca de máximo
Una hipoteca de máximo es aquella en la que el inmueble responde hasta una cifra máxima pactada, sin que en el momento de firmar exista una deuda concreta y cerrada. La deuda real se conoce después, al liquidar la cuenta o las operaciones garantizadas.
En una hipoteca ordinaria se garantiza un préstamo de importe conocido que se entrega de una vez. En la de máximo, la empresa dispone y devuelve fondos según sus necesidades, y la finca responde del saldo final con el límite inscrito, desglosado en principal, intereses ordinarios, de demora y costas.
Para qué la usan empresas y promotores
- Circulante estacional: cubrir picos de compras, nóminas o pagos a proveedores sin pedir un préstamo nuevo cada vez.
- Obra por fases: disponer a medida que avanza una reforma o promoción, en lugar de pagar intereses por todo el importe desde el primer día.
- Varias operaciones con un mismo acreedor: agrupar avales, descuentos o pólizas bajo una sola garantía (solo con entidades financieras, como veremos).
Las tres modalidades de hipoteca de máximo según la Ley Hipotecaria
La Ley Hipotecaria permite tres fórmulas de hipoteca de máximo, y la que se puede usar depende sobre todo de quién es el acreedor. Así lo resume la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 18 de noviembre de 2022 (BOE de 5 de diciembre de 2022).
| Modalidad | Qué garantiza | Quién puede ser acreedor | Uso típico en empresas |
|---|---|---|---|
| Art. 142 (obligación futura) | Obligaciones que nacen de un único contrato básico, bien determinado | Cualquier acreedor | Contrato de suministro o de servicios |
| Art. 153 (cuenta corriente de crédito) | El saldo final de una cuenta de crédito con efecto novatorio | Cualquier acreedor | Línea de crédito con disposiciones y devoluciones |
| Art. 153 bis (global y flotante) | Una o varias obligaciones de cualquier clase, presentes o futuras, sin pacto novatorio | Solo entidades financieras del art. 2 de la Ley 2/1981 y administraciones públicas (deudas tributarias o de la Seguridad Social) | Agrupar todo el riesgo de una empresa con su banco |
La hipoteca global y flotante del artículo 153 bis, introducida por la Ley 41/2007, es la que suele aparecer en los artículos divulgativos, pero está reservada a bancos, cajas, cooperativas de crédito y establecimientos financieros de crédito. En 2022, la Dirección General denegó inscribir una flotante a favor de una persona física y señaló como vía correcta la cuenta de crédito del artículo 153.
Hipoteca de máximo con un prestamista privado: qué es posible
Con un prestamista privado que no sea entidad financiera, la hipoteca de máximo es viable si se estructura como cuenta corriente de crédito (art. 153) o en garantía de un contrato único (art. 142), no como hipoteca flotante.
Las disposiciones y devoluciones se anotan en una sola cuenta y la finca responde del saldo final hasta el máximo inscrito. La escritura debe recoger la responsabilidad máxima, el plazo y la forma de calcular el saldo, y notario y registrador revisarán que encaje en la ley.
Antes de firmar, comprueba que el prestamista esté inscrito en el Banco de España y que el inmueble no tenga cargas que reduzcan el margen disponible.
Cuánto se ahorra pagando solo por lo dispuesto
La principal ventaja económica de una cuenta de crédito con hipoteca de máximo es que los intereses se pagan sobre el saldo dispuesto, no sobre el límite total. Ejemplo ilustrativo e hipotético:
Supuestos: una empresa con una nave valorada en 1.200.000 € necesita hasta 600.000 € de circulante durante 12 meses (un 50 % del valor). Sus necesidades varían: 150.000 € de media en el primer trimestre, 350.000 € en el segundo, 500.000 € en el tercero y 250.000 € en el cuarto. Tomamos un tipo hipotético del 8 % anual y, en la cuenta de crédito, una comisión hipotética de disponibilidad del 0,5 % sobre el saldo no dispuesto.
| Estructura | Importe sobre el que se pagan intereses | Coste financiero en 12 meses |
|---|---|---|
| Préstamo de 600.000 € dispuesto desde el inicio | 600.000 € todo el año | 48.000 € |
| Préstamo de 500.000 € (solo el pico de necesidad) | 500.000 € todo el año | 40.000 € |
| Cuenta de crédito de 600.000 € con hipoteca de máximo | 312.500 € de saldo medio dispuesto | 26.437,50 € (25.000 € de intereses y 1.437,50 € de disponibilidad) |
En este ejemplo, la cuenta de crédito cuesta 21.562,50 € menos que el préstamo completo. La diferencia depende del perfil de uso: si la empresa dispone del límite casi todo el año, el ahorro desaparece. Faltan además los gastos de notaría, registro, tasación y las comisiones que se pacten.
Paso a paso para constituir una hipoteca de máximo
- Define la necesidad: importe máximo, calendario y fuente de devolución.
- Elige la modalidad: con banco, art. 153 o 153 bis; con prestamista privado, art. 153 o 142.
- Valora el inmueble: una tasación y una nota simple actualizadas fijan el margen de garantía.
- Fija la responsabilidad máxima: principal, intereses ordinarios, de demora y costas, sin sobredimensionarla.
- Firma ante notario e inscribe: la hipoteca nace con la inscripción en el Registro de la Propiedad.
- Controla la cuenta: revisa liquidaciones y planifica la salida antes del vencimiento.
Riesgos de la hipoteca de máximo
El mayor riesgo es que el inmueble quede afectado por un saldo que crece si la empresa encadena disposiciones sin capacidad de devolverlas.
- Ejecución de la garantía: si no se paga el saldo final, el acreedor puede ejecutar la hipoteca y la empresa puede perder el inmueble. Conviene conocer cómo evitar una ejecución hipotecaria.
- Bloqueo del inmueble: mientras la hipoteca esté inscrita, el máximo cuenta como carga aunque el saldo sea cero.
- Coste de tipos variables: con el euríbor en el 3,247 % (septiembre de 2026), una cuenta referenciada puede encarecerse durante su vida.
- Problemas de inscripción: una estructura mal elegida puede no inscribirse.
- Vencimiento y renovación: al acabar el plazo, el saldo es exigible; si no se renueva, hace falta liquidez o refinanciación.
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Preguntas frecuentes sobre la hipoteca de máximo
¿Qué es una hipoteca de máximo?
Es una hipoteca en la que el inmueble responde hasta una cantidad máxima pactada, sin que la deuda esté cerrada al firmar. Se usa para garantizar líneas o cuentas de crédito y otras obligaciones futuras: la finca responde solo del saldo final que resulte, con el límite inscrito en el Registro.
¿Qué diferencia hay entre la hipoteca de máximo y la hipoteca flotante?
La hipoteca flotante (art. 153 bis de la Ley Hipotecaria) es un tipo de hipoteca de máximo que garantiza varias obligaciones de cualquier clase sin pacto novatorio. Solo pueden recibirla entidades financieras y administraciones públicas; los demás acreedores deben usar la cuenta de crédito del art. 153 o la del art. 142.
¿Puede un prestamista privado constituir una hipoteca de máximo?
Sí, pero no flotante. Según la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (resolución de 18 de noviembre de 2022), un acreedor que no es entidad financiera puede inscribirla como cuenta de crédito con efecto novatorio (art. 153) o en garantía de un contrato único (art. 142).
¿Se pagan intereses por todo el límite de la hipoteca de máximo?
No. En una cuenta de crédito, los intereses se pagan sobre el saldo dispuesto. Sobre la parte no usada se suele pactar una comisión de disponibilidad más baja. En un ejemplo ilustrativo, una línea de 600.000 € con 312.500 € de saldo medio cuesta claramente menos que un préstamo por todo el importe.
¿Qué pasa al vencer la hipoteca de máximo?
Al llegar el plazo pactado se liquida la cuenta y el saldo resultante es exigible. La empresa debe pagarlo, renovarlo o refinanciarlo. Si no lo hace, el acreedor puede ejecutar la garantía hasta el máximo inscrito, por lo que conviene planificar la salida con meses de antelación.
En resumen
La hipoteca de máximo permite a una empresa tener liquidez preparada y pagar intereses solo por lo que usa, algo valioso con el BCE en el 2,50 % y unas condiciones bancarias más duras según el Banco de España. La modalidad flotante queda reservada a entidades financieras; con un prestamista privado, la cuenta de crédito del artículo 153 es la vía habitual.
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Prestamo Capital (Ondara Capital, S.L.) es prestamista inmobiliario e intermediario de crédito inmobiliario, inscrito en el Banco de España con el código D552. Este artículo es informativo. Cada préstamo es análisis único. No constituye oferta vinculante ni asesoramiento financiero.
