Los impuestos en préstamos con garantía hipotecaria se concentran en tres frentes: el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD) que grava la escritura, el IVA (del que el préstamo está exento) y el tratamiento de los intereses en el Impuesto sobre Sociedades o en el IRPF del prestatario. Para una empresa o un promotor, además, los gastos de notaría, registro y tasación no siguen el reparto obligatorio que la ley fija para los particulares, así que se negocian operación a operación.
En esta guía repasamos quién paga cada impuesto, cuánto puede suponer con un ejemplo numérico ilustrativo, cómo se deducen los intereses y los gastos en la empresa y qué riesgos fiscales conviene revisar antes de firmar, en un otoño de 2026 marcado por la subida de tipos.
Tendencias: qué está pasando
- El BCE sube tipos por segunda vez en 2026 (10 de septiembre de 2026). El Consejo de Gobierno elevó 25 puntos básicos los tipos oficiales; desde el 16 de septiembre la facilidad de depósito está en el 2,50 % y las operaciones principales de financiación en el 2,65 %. Más coste financiero significa que la parte fiscal de los intereses (su deducibilidad) pesa más en la cuenta de resultados (Futur Finances, septiembre de 2026).
- El Euríbor cierra septiembre en el 3,243 % (30 de septiembre de 2026). Es su nivel más alto desde julio de 2024 y supera en más de un punto el de septiembre de 2025 (2,172 %) (Euribor.com.es, 30/09/2026).
- Menos hipotecas, más grandes y más caras (INE, 28 de septiembre de 2026). En julio se inscribieron 43.372 hipotecas sobre viviendas, un 3,5 % menos que un año antes; el importe medio subió un 10,9 % hasta 180.785 € y el tipo medio se situó en el 3,01 %. Importes mayores implican bases imponibles de AJD más altas (INE, Estadística de Hipotecas).
- La banca endurece el crédito a empresas (Banco de España, 21 de julio de 2026). Según la Encuesta de Préstamos Bancarios, los criterios de concesión a empresas se endurecieron ligeramente en el segundo trimestre y las entidades preveían un nuevo endurecimiento en el tercero. Más operaciones se trasladan a la financiación privada, donde el coste fiscal se negocia de forma distinta (Banco de España, nota de prensa EPB).
Qué impuestos tiene un préstamo con garantía hipotecaria
Un préstamo con garantía hipotecaria son, a efectos fiscales, dos actos: el préstamo (una operación financiera) y la hipoteca (un derecho real que se inscribe en el Registro de la Propiedad). Eso explica por qué intervienen varios impuestos:
- IVA: la concesión de préstamos y la constitución de sus garantías están exentas de IVA cuando el prestamista es empresario o profesional (artículo 20.Uno.18º de la Ley del IVA). No hay IVA sobre los intereses.
- AJD (cuota gradual): grava la escritura pública inscribible. Es el impuesto relevante en la firma.
- Transmisiones Patrimoniales (TPO): solo entra en juego cuando presta un particular que no actúa como profesional; en ese caso la operación está sujeta pero exenta si préstamo e hipoteca se constituyen a la vez.
- Impuesto sobre Sociedades o IRPF: no grava la firma, pero determina cuánto de los intereses y gastos reduce la base imponible del prestatario.
AJD en el préstamo hipotecario: quién lo paga
Desde el Real Decreto-ley 17/2018, vigente desde el 10 de noviembre de 2018, el sujeto pasivo del AJD en las escrituras de préstamo con garantía hipotecaria es el prestamista, sea banco o financiador privado, y con independencia de que el prestatario sea un particular o una empresa. La base imponible es la responsabilidad hipotecaria total: principal más intereses ordinarios, de demora, costas y demás conceptos garantizados, no solo el capital prestado.
El tipo lo fija cada comunidad autónoma. En Cataluña, por ejemplo, la Agència Tributària de Catalunya indica que el préstamo hipotecario concedido por un empresario o profesional tributa por AJD al 2 % y que el prestamista presenta el modelo 600 (ATC, préstamo o crédito hipotecario). Otras comunidades aplican tipos distintos, por lo que conviene comprobar siempre el de la comunidad donde radica el inmueble.
Que el impuesto lo pague el prestamista no significa que sea neutro para el prestatario: es un coste de la operación que el financiador tiene en cuenta al fijar sus condiciones. Por eso tiene sentido preguntar por el coste total de la operación y no solo por el tipo de interés.
Impuestos y gastos: empresa frente a particular
La Ley 5/2019, de crédito inmobiliario, obliga al prestamista a asumir la mayoría de gastos (notaría de la escritura de préstamo, registro, gestoría y AJD) cuando el prestatario es una persona física y la garantía es un inmueble residencial. Cuando el prestatario es una sociedad, esa protección no se aplica y el reparto de gastos se pacta.
| Concepto | Prestatario persona física (Ley 5/2019) | Prestatario empresa o promotor |
|---|---|---|
| AJD de la escritura | Prestamista | Prestamista (sujeto pasivo por ley) |
| IVA sobre intereses | Exento | Exento |
| Notaría (escritura de préstamo) | Prestamista; copias, quien las pida | Según lo pactado |
| Registro de la Propiedad | Prestamista | Según lo pactado |
| Gestoría | Prestamista | Según lo pactado |
| Tasación | Prestatario | Habitualmente prestatario |
| Cancelación futura de la hipoteca | Prestatario | Prestatario, salvo pacto |
Para el promotor, la consecuencia práctica es clara: hay que pedir por escrito el desglose de gastos de formalización y de cancelación antes de comparar ofertas. Dos préstamos con el mismo tipo pueden tener costes totales muy distintos.
Ejemplo ilustrativo: cuánto supone el AJD
Supongamos un préstamo de 600.000 € con garantía sobre un edificio en Barcelona. La escritura fija una responsabilidad hipotecaria de 60.000 € por intereses ordinarios, 60.000 € por intereses de demora y 30.000 € por costas y gastos. Calculado con Python:
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Principal del préstamo | 600.000 € |
| Responsabilidad total garantizada (base del AJD) | 750.000 € |
| AJD al 2 % (Cataluña) | 15.000 € |
| AJD con un tipo hipotético del 1,5 % | 11.250 € |
| AJD con un tipo hipotético del 0,75 % | 5.625 € |
Dos lecturas útiles: el impuesto se calcula sobre 750.000 €, no sobre 600.000 €, y el tipo autonómico puede triplicar el coste entre territorios. Una responsabilidad hipotecaria bien dimensionada (ni insuficiente para el financiador ni inflada) es parte de una estructura eficiente.
Cómo deduce la empresa los intereses y los gastos
Intereses: el límite del 30 % del beneficio operativo
En el Impuesto sobre Sociedades, los gastos financieros netos son deducibles con el límite del 30 % del beneficio operativo del ejercicio, aunque en todo caso se pueden deducir hasta 1.000.000 € anuales. El exceso no se pierde: puede deducirse en los ejercicios siguientes (artículo 16 de la Ley 27/2014 del Impuesto sobre Sociedades).
| Caso | Beneficio operativo | Gastos financieros netos | Deducible en el año | Se traslada a años siguientes |
|---|---|---|---|---|
| Promotora mediana | 2.000.000 € | 900.000 € | 900.000 € | 0 € |
| Grupo con varias promociones | 5.000.000 € | 1.800.000 € | 1.500.000 € | 300.000 € |
Para la mayoría de pymes promotoras el umbral de 1.000.000 € hace que los intereses sean deducibles en su totalidad. Los grupos con mucha deuda o con años de beneficio operativo bajo (por ejemplo, durante la obra) deben planificar el calendario.
Gastos de formalización
Tasación, notaría, registro y comisiones asumidas por la empresa forman parte del coste de la financiación. Contablemente se reparten a lo largo de la vida del préstamo mediante el tipo de interés efectivo, y fiscalmente siguen ese mismo criterio. En una promoción, parte de los gastos financieros puede activarse como mayor coste de las existencias mientras dura la obra, lo que retrasa su efecto en la cuenta de resultados. Conviene revisarlo con el asesor fiscal desde el inicio.
Profesionales y autónomos
Si el prestatario es un profesional liberal, los intereses son deducibles en el IRPF solo si el préstamo financia la actividad económica o activos afectos a ella. Usar la vivienda propia como garantía para financiar el negocio es posible, pero exige documentar bien el destino de los fondos.
Riesgos fiscales y legales que conviene revisar
- Destino de los fondos: si no se acredita que el préstamo financia la actividad, la deducción de intereses puede ser discutida por Hacienda.
- Responsabilidad hipotecaria mal calculada: inflarla encarece el AJD; quedarse corto limita la garantía y puede complicar la operación.
- Novaciones y ampliaciones: ampliar el capital tributa como un préstamo nuevo por la parte ampliada; otras modificaciones pueden tener un tratamiento distinto. Debe revisarse antes de firmar.
- Coste de salida: la cancelación registral de la hipoteca tiene sus propios gastos que hay que incluir en el plan de negocio.
- Ejecución de la garantía: en caso de impago, la ejecución hipotecaria puede suponer la pérdida del inmueble y generar costes judiciales y fiscales adicionales. Ninguna ventaja fiscal compensa una salida mal planificada.
- Iliquidez: si las ventas se retrasan, los intereses siguen corriendo y el límite de deducibilidad no se adapta a esos retrasos.
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Preguntas frecuentes sobre impuestos en préstamos con garantía hipotecaria
¿Quién paga el AJD si el préstamo es para una empresa?
El prestamista. Desde noviembre de 2018 la ley lo designa sujeto pasivo en las escrituras de préstamo con garantía hipotecaria, también cuando el prestatario es una sociedad.
¿Los intereses de un préstamo con garantía hipotecaria llevan IVA?
No. Los préstamos y la constitución de sus garantías están exentos de IVA cuando los concede un empresario o profesional.
¿Puede mi empresa deducir todos los intereses?
Los gastos financieros netos son deducibles hasta el 30 % del beneficio operativo, con un mínimo deducible de 1.000.000 € al año. El exceso puede aplicarse en ejercicios posteriores.
¿Qué gastos paga una empresa al firmar?
La Ley 5/2019 solo fija el reparto para personas físicas. En una empresa, notaría, registro, gestoría y tasación se negocian; por eso es clave pedir el desglose por escrito.
¿Cambia algo si presta un particular?
Sí. Si el prestamista no actúa como profesional y préstamo e hipoteca se constituyen a la vez, la operación tributa por TPO pero está exenta, y no se paga AJD por la hipoteca.
En resumen
En un préstamo con garantía hipotecaria para empresas, el AJD lo paga el prestamista y se calcula sobre toda la responsabilidad hipotecaria; los intereses no llevan IVA y son deducibles en Sociedades con el límite del 30 % del beneficio operativo (mínimo 1.000.000 €); y los gastos de formalización se pactan, porque la protección de la Ley 5/2019 es solo para personas físicas. Con el BCE subiendo tipos y el Euríbor en el 3,243 %, comparar el coste total y planificar la deducción de intereses es más importante que nunca. Si estás valorando reorganizar tu financiación, te puede interesar nuestra guía de reestructuración de deuda empresarial y la de tasación de inmuebles para préstamo.
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Este artículo es informativo. Cada préstamo es análisis único. No constituye oferta vinculante ni asesoramiento financiero.
