El loan to cost (LTC) es el porcentaje del coste total de una promoción que financia el prestamista: préstamo ÷ (suelo + obra + honorarios + licencias + gastos) × 100. Desde el 4 de noviembre de 2025, las directrices de la EBA premian a la banca que financia promociones con al menos un 25 % de capital del promotor, así que el LTC vuelve a ser la primera cifra que mira cualquier financiador.
Tendencias: qué está pasando
La regulación bancaria y el ciclo de tipos están cambiando cuánto coste de obra financia la banca y cuánto tiene que poner el promotor.
- CRR3 y promociones: 100 % de ponderación en lugar de 150 % (aplicable desde el 4 de noviembre de 2025). Según las Directrices de la EBA sobre exposiciones de adquisición, urbanización y construcción (AUE), publicadas el 1 de julio de 2025, un banco consume menos capital si las preventas con depósito de al menos el 10 % cubren el 50 % de la línea de crédito o si el capital aportado por el promotor alcanza el 25 % del valor del inmueble terminado.
- El crédito a promoción inmobiliaria crece poco (2025). Según el análisis de Joaquín Maudos en Cuadernos de Información Económica de Funcas (n.º 313, julio-agosto de 2026), con datos del Banco de España, el saldo de crédito a promoción inmobiliaria aumentó un 2,2 % en 2025, y construcción y promoción solo suponen ya el 16 % del crédito bancario al sector inmobiliario, frente al 42 % al estallar la Gran Recesión.
- Morosidad promotora en mínimos (finales de 2025). El mismo estudio de Funcas sitúa la tasa de dudosidad de la promoción inmobiliaria en el 1,87 % a finales de 2025, por debajo del 2,71 % del crédito total al sector privado, frente al máximo del 30 % que alcanzó en 2013.
- El BCE decide el 29 de octubre de 2026. Según la tabla oficial del BCE, la facilidad de depósito está en el 2,50 % desde el 16 de septiembre de 2026; la reunión de política monetaria de los días 28 y 29 de octubre marcará el coste de la deuda de obra de los próximos meses.
¿Qué es el loan to cost (LTC) en una promoción inmobiliaria?
El LTC mide qué parte del dinero que cuesta levantar la promoción pone el financiador y, por diferencia, cuánto arriesga el promotor. Si una promoción cuesta 8 millones y el préstamo es de 4,8 millones, el LTC es del 60 % y el promotor aporta el 40 % restante con fondos propios.
Qué partidas entran en el coste total
Un LTC solo es comparable si el coste está bien construido. Los financiadores suelen pedir un presupuesto desglosado con estas partidas:
- Suelo o inmueble de partida, con sus impuestos y gastos de compra (notaría, registro, ITP o IVA y AJD, según la operación).
- Coste de construcción (presupuesto de ejecución material más gastos generales y beneficio del constructor).
- Costes blandos: proyecto, dirección facultativa, licencias, tasas, seguros decenal y de obra, OCT.
- Comercialización y gestión: honorarios de venta, marketing y gestión de la promoción.
- Costes financieros: comisiones, tasación e intereses durante la obra.
- Imprevistos: una partida de contingencia sobre la obra, que el financiador revisará con lupa.
LTC, LTV y LTGDV: diferencias y cuándo se usa cada uno
LTC, LTV y LTGDV son tres formas de medir el mismo préstamo frente a una base distinta: el coste, el valor actual tasado o el valor de venta final de la promoción terminada. Un financiador serio mira los tres, porque cada uno cubre un riesgo distinto.
| Ratio | Fórmula | Qué mide | Cuándo pesa más |
|---|---|---|---|
| LTC (loan to cost) | Préstamo ÷ coste total del proyecto | Cuánto arriesga el promotor | Obra nueva, rehabilitación, cambio de uso |
| LTV (loan to value) | Préstamo ÷ valor de tasación actual | Cobertura de la garantía hoy | Préstamos sobre activos terminados o suelo |
| LTGDV (loan to gross development value) | Préstamo ÷ valor de venta final estimado | Margen frente a una caída de precios | Promociones para venta |
| Capital aportado / valor final | Fondos propios ÷ valor del inmueble terminado | Criterio del 25 % de la EBA (CRR3) | Financiación bancaria sin preventas |
Si quieres profundizar en la parte de capital, en fondos propios del promotor explicamos cuánto equity exige la banca, y en tasación de inmuebles para préstamo, cómo se fija el valor que usa el LTV.
Cómo se calcula el LTC: ejemplo ilustrativo paso a paso
Para calcular el LTC basta con dividir el préstamo entre el coste total presupuestado; lo útil es compararlo después con el valor final y someterlo a un escenario de estrés. Tomamos una promoción hipotética de 20 viviendas con un coste total de 8.000.000 € y un valor de venta final estimado de 10.500.000 €.
El coste suma suelo (2.000.000 €), obra (4.800.000 €), costes blandos (600.000 €) y comercialización, financieros e imprevistos (600.000 €), con un margen bruto previsto de 2.500.000 € (31,3 % sobre coste). Comparamos dos propuestas: un préstamo de 4.800.000 € (LTC del 60 %) y otro de 6.000.000 € (LTC del 75 %), y estresamos con un sobrecoste del 10 % en la obra y una caída del 10 % en el precio.
| Concepto | LTC 60 % | LTC 75 % |
|---|---|---|
| Préstamo | 4.800.000 € | 6.000.000 € |
| Fondos propios del promotor | 3.200.000 € | 2.000.000 € |
| LTGDV (préstamo ÷ 10.500.000 €) | 45,7 % | 57,1 % |
| Capital aportado ÷ valor final | 30,5 % | 19,0 % |
| ¿Supera el 25 % de la EBA? | Sí | No: necesitaría preventas |
| LTGDV con estrés (precio −10 %) | 50,8 % | 63,5 % |
En el escenario de estrés, el coste sube a 8.480.000 €, el valor final baja a 9.450.000 € y el margen cae de 2.500.000 € a 970.000 € (11,4 % sobre coste). Los 480.000 € de sobrecoste los pone, en principio, el promotor. Con un LTC del 75 %, el colchón entre deuda y valor de venta se estrecha mucho; por eso los financiadores que aceptan apalancamientos altos piden más garantías, control de disposiciones por certificaciones y un plan de salida claro. Si el sobrecoste ya es un problema, puede servirte nuestra guía sobre financiar sobrecostes de obra.
Qué LTC acepta cada tipo de financiador
No existe un LTC máximo legal: cada financiador lo fija según su política de riesgos, el tipo de activo, las preventas y la experiencia del promotor. Lo que sí ha cambiado es el incentivo regulatorio de la banca.
- Banca tradicional: tras CRR3, una promoción sin preventas suficientes y con menos del 25 % de capital del promotor sobre el valor final consume más capital al banco (ponderación del 150 % frente al 100 %). En la práctica, eso empuja a LTC más bajos o a exigir preventas. Lo analizamos en crédito promotor 2026.
- Deuda privada y prestamistas alternativos: pueden estructurar LTC más altos, financiar el suelo o tramos que la banca no cubre, a un coste superior y con garantías adicionales. Lo explicamos en deuda privada inmobiliaria.
- Préstamo puente: cubre fases concretas (compra de suelo, licencia, reforma) mientras llega la financiación definitiva o la venta. Ver la estructura de un préstamo puente.
Riesgos de un LTC alto para el promotor
Un LTC alto reduce el capital que inmoviliza el promotor, pero traslada a la deuda casi todo el margen de error del proyecto. Antes de firmar conviene valorar estos riesgos con honestidad:
- Sobrecostes sin colchón: si la obra se encarece, el promotor debe aportar la diferencia y puede no tener liquidez.
- Caída de precios o ventas más lentas: alargan el plazo y aumentan los intereses, con un LTGDV que se dispara.
- Coste financiero mayor: más deuda y, normalmente, a un tipo más alto. Los tipos de referencia dependen del BCE y del euríbor, que pueden volver a moverse.
- Ejecución de la garantía: si no se repaga, el financiador puede ejecutar la hipoteca sobre el suelo, la promoción u otros inmuebles aportados, con pérdida de todo o parte del capital invertido.
- Riesgo urbanístico y de licencias: los retrasos administrativos consumen meses de intereses sin ingresos.
Cómo te ayuda Préstamo Capital
En Préstamo Capital estudiamos cada operación de forma individual: analizamos el presupuesto, el LTC, el valor final y la garantía inmobiliaria con un equipo de abogados, tasadores y gestores financieros. Trabajamos con promotores, empresas y profesionales a partir de 100.000 €, con trato directo con los inversores, condiciones competitivas y agilidad en plazos acordes a cada proyecto. Financiamos proyectos de triple dígito en plazo. Conoce más sobre quiénes somos o sobre nuestro préstamo promotor.
Preguntas frecuentes sobre el loan to cost
¿Qué es el LTC en un préstamo promotor?
El LTC (loan to cost) es el porcentaje del coste total de la promoción que financia el prestamista. Se calcula dividiendo el importe del préstamo entre la suma de suelo, obra, costes técnicos, licencias, gastos financieros e imprevistos. Un LTC del 60 % significa que el promotor aporta el 40 % del coste.
¿Cuál es la diferencia entre LTC y LTV?
El LTC compara la deuda con el coste del proyecto y el LTV la compara con el valor de tasación del inmueble. En obra nueva o rehabilitación se usa sobre todo el LTC, porque el activo final aún no existe; en préstamos sobre inmuebles terminados o suelo, el LTV es la referencia principal.
¿Cuánto capital propio pide la banca para financiar una promoción en 2026?
Depende de cada entidad, pero desde el 4 de noviembre de 2025 las directrices de la EBA bajo CRR3 favorecen las promociones en las que el promotor aporta al menos el 25 % del valor del inmueble terminado o en las que las preventas con depósito cubren el 50 % de la financiación.
¿Qué costes se incluyen en el cálculo del LTC?
Se incluyen el suelo o inmueble de partida con sus impuestos y gastos, el coste de construcción, honorarios técnicos, licencias y tasas, seguros, comercialización, gastos financieros e imprevistos. Un presupuesto incompleto reduce artificialmente el LTC y suele detectarse en el análisis del financiador.
¿Puedo conseguir un LTC más alto que el que ofrece mi banco?
Es posible con financiación privada o deuda privada inmobiliaria, que puede cubrir tramos que la banca no asume, normalmente con un coste mayor y garantías adicionales. Conviene comprobar que el margen del proyecto soporta ese coste incluso con sobrecostes o una caída de precios.
En resumen
El loan to cost indica cuánto del coste de una promoción financia la deuda y cuánto arriesga el promotor. Con CRR3 aplicable desde noviembre de 2025, la banca prima los proyectos con al menos un 25 % de capital propio sobre el valor final o con preventas suficientes. Calcula el LTC con un presupuesto completo, tradúcelo a LTGDV y estrésalo antes de negociar.
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Prestamo Capital (Ondara Capital, S.L.) es prestamista inmobiliario e intermediario de crédito inmobiliario, inscrito en el Banco de España con el código D552. Este artículo es informativo. Cada préstamo es análisis único. No constituye oferta vinculante ni asesoramiento financiero.
