Una hipoteca impagada es uno de los problemas más comunes que tienen los españoles. Las consecuencias de no responder por tus obligaciones van desde el estrés financiero constante hasta la posibilidad de perder tus bienes por una ejecución hipotecaria. Los problemas económicos que te impiden pagar la hipoteca le pueden pasar a cualquiera, pero lo más importante es que encuentres alternativas para pagar a tiempo y prevenir problemas. En este blog te explicamos qué sucede en caso impago y tus soluciones para salir de esto y prevenir el embargo por deudas.
¿Cuándo se considera impaga una hipoteca?
Antes de hablar sobre cómo solucionar el problema de una hipoteca impagada, es importante hablar de cuándo pasa esto realmente. Si no has pagado en algunos meses, lo que sucederá es que te aplicarán intereses en el cobro de la hipoteca por morosidad. Debemos decir que, si la deuda es prolongada en un tiempo determinado por el banco, dicha entidad puede asumir que la hipoteca se venció y comenzar la ejecución correspondiente. En España, hay plazos legales por los que el banco tiene que regirse antes de considerar una hipoteca impagada. Para que cualquier banco determine el vencimiento anticipado de una hipoteca, deben cumplir los plazos que la Ley 5/2019, de 15 de marzo, ha fijado. Según la norma, los casos que pueden darse son estos:
- Hipoteca impagada en la primera mitad: si contratas una hipoteca y no pagas en la primera mitad del préstamo en al menos 12 mensualidades, el banco tiene derecho a comenzar un procedimiento judicial. Asimismo, si la deuda de tu hipoteca impagada supera el 3% de la cantidad total.
- Hipoteca impagada en la segunda mitad: legalmente, se considera hipoteca impagada en la segunda mitad del préstamo si acumulas al menos 15 cuotas de incumplimiento, lo mismo si la deuda es mayor al 7% de la cuantía otorgada por el banco.
Antes de que esta nueva ley entrara en vigencia, las deudas de hipotecas impagadas se podían reclamar legalmente con tres cuotas de morosidad. Vale destacar que todas las reclamaciones hipotecarias que iniciaron antes de la entrada en vigor de la Ley 5/2019 se deben regir por esta última de igual forma.
5 opciones para solucionar una hipoteca impaga
Teniendo claro las consecuencias y el tiempo legal para que te reclamen una hipoteca impagada, en esta sección veremos algunas opciones que tienes para salir del problema.
#1 Reestructuración de deuda
Esta vía es la más común que piden los deudores para darle una solución al problema de impago. Si logras llegar a un acuerdo, puedes conseguir que el importe de la hipoteca se modifique o bien el tiempo de pago e intereses asociados al préstamo. Para que esto sea posible tienes que cumplir con:
- La cuota de tu hipoteca debe ser superior a la mitad de los ingresos familiares que posees.
- La casa objeto del préstamo hipotecario no puede tener un valor mayor a trescientos mil euros.
- Los ingresos familiares se encuentran atados al equivalente a tres veces el IPREM anual.
- Es necesario que exista un cambio en la situación financiera familiar en los 4 años que anteceden a la petición que impidan el pago puntual de las cuotas.
#2 Acogerse al Código de Buenas Prácticas
Antes de que tu situación de impago sea más grave, es importante que tomes acción rápidamente. Si sabes que no puedes pagar las cuotas, es válido que te acojas al Código de Buenas Prácticas, que ofrece alternativas factibles para deudores en España. Es importante mencionar que si decides optar por este código tienes que cumplir con requisitos puntuales que guardan relación con la situación financiera en que te encuentras actualmente. Aclarado esto, tus medios para solventar la hipoteca impagada valiéndose del Código de Buenas Prácticas son los siguientes:
- El ingreso familiar en conjunto no puede ser mayor a 3 IPREM anuales de 14 meses.
- Si un miembro de la familia tiene una discapacidad por encima del 33%, se aplica un límite de 4 IPREM y de 5 IPREM si el deudor tiene parálisis cerebral.
- La familia no debe tener bienes adicionales con los que se pueda hacer cargo del pago de la hipoteca.
#3 Dación de pago
Esta forma de responder por la hipoteca impagada es viable, pero una de las últimas opciones que se recomiendan. En este caso, debes dar tu vivienda al banco de manera que la deuda quede saldada. Algo que es importante resaltar es que no importa el valor de la propiedad para llegar a este acuerdo.
#4 Ley de Segunda Oportunidad
Si tienes una vivienda familiar, puedes acogerte a la Ley de Segunda Oportunidad para solucionar el problema de la hipoteca impagada. Con esta norma puedes lograr que tu deuda sea saldada o pagar una cantidad mínima siempre que cumplas con los requisitos. Tras su última modificación en 2022, esta ley hace mucho más énfasis en la protección de la propiedad familiar porque es posible solicitar que la hipoteca se cancele sin perder tu casa. De hecho, si el banco ya ejecutó la hipoteca sobre la vivienda, con esta ley no puede seguir reclamando el impago. El objetivo de esta ley es que puedas liberarte de la deuda que tienes, lo que incluye también las que queden pendientes una vez que la ejecución se produzca.
#5 Venta de la vivienda
En última instancia, y si no tienes otras posibilidades para responder por la hipoteca impagada, podrías considerar vender la casa. Esta alternativa, aunque implica que ya no serás titular, es más conveniente que la subasta y con respecto a la deuda hipotecaria puede pasar esto:
- Pagar con el dinero de la venta: lo más común y recomendable es que utilices el dinero que obtengas de la venta de tu casa para pagar la deuda pendiente. Si el importe de venta es menor al de la deuda, es posible que negocies con el banco pagar lo que tienes y luego establecer un nuevo préstamo de otro tipo con nuevas condiciones.
- Transferir la deuda al nuevo dueño: se trata de la subrogación de la hipoteca. Siendo así, necesitas que el banco apruebe esta operación, lo que depende en gran medida del historial de crédito del comprador y su perfil financiero en general.
- Recurres a la hipoteca puente: esto quiere decir que completas el proceso de vender la propiedad hipotecada y luego la compras con una nueva hipoteca. En este caso, el banco te puede ofrecer la opción de unificar los dos préstamos.
Estas son algunas opciones que podrías considerar para responder ante una hipoteca impagada. Te recomendamos revisar cada una de ellas y elegir la que mejor se adecúe a tus necesidades y, por supuesto, a tus posibilidades.
