En un concurso de acreedores, la garantía hipotecaria no desaparece: el acreedor conserva un privilegio especial sobre el inmueble, pero solo hasta el «valor de la garantía» y con posibles paralizaciones de la ejecución. Según Experian (7 de octubre de 2026), los concursos de empresas subieron un 16,99 % en el tercer trimestre.
Tendencias: qué está pasando
Los procedimientos de insolvencia empresarial repuntan después del verano, en un entorno de tipos al alza que encarece la refinanciación de la deuda con garantía inmobiliaria.
- Los concursos repuntan en el tercer trimestre (7 de octubre de 2026). Según el Radar Empresarial de Experian recogido por Axesor, entre julio y septiembre de 2026 se registraron 1.308 concursos, un 16,99 % más que un año antes; solo en septiembre fueron 693 (+25,09 %). En el acumulado del año, la construcción suma 658 expedientes y es el segundo sector con más concursos.
- Más concursos de empresas en los juzgados (16 de octubre de 2026). Según el Servicio de Estadística del CGPJ, recogido por El Derecho, en el segundo trimestre de 2026 se presentaron 1.404 concursos de personas jurídicas, un 4,6 % más interanual. Cataluña encabezó la lista con 406, el 28,9 % del total.
- El BCE sube tipos (10 de septiembre de 2026). Según el Banco de España, el BCE elevó sus tipos oficiales 25 puntos básicos y situó la facilidad de depósito en el 2,50 % desde el 16 de septiembre de 2026.
- La financiación hipotecaria se encarece (20 de octubre de 2026). Según la resolución del Banco de España publicada en el BOE, el tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años para vivienda libre fue del 3,189 % en septiembre de 2026.
Qué pasa con la garantía hipotecaria en un concurso de acreedores
La hipoteca sigue vigente durante el concurso y el acreedor hipotecario cobra con preferencia sobre el inmueble, aunque con límites. El Texto Refundido de la Ley Concursal (TRLC) clasifica los créditos garantizados con hipoteca como créditos con privilegio especial, que se pagan con lo obtenido por la venta del bien hipotecado antes que los demás acreedores.
Ese privilegio no cubre siempre toda la deuda. Solo alcanza hasta el valor de la garantía, que la ley calcula a partir de nueve décimas partes del valor razonable del inmueble, menos las deudas con garantía preferente sobre el mismo bien. Para los inmuebles, el valor razonable se acredita con un informe de una sociedad de tasación homologada. La parte de la deuda que exceda ese valor pasa a ser, en general, crédito ordinario.
Privilegio especial frente a crédito ordinario
| Concepto | Qué implica para el acreedor hipotecario |
|---|---|
| Crédito con privilegio especial | Cobra con preferencia sobre el inmueble hipotecado, hasta el valor de la garantía |
| Valor de la garantía | Nueve décimas del valor razonable, menos las cargas preferentes sobre el mismo bien |
| Exceso sobre el valor de la garantía | Se reconoce, en general, como crédito ordinario |
| Ejecución sobre bienes necesarios | Paralizada salvo declaración de que el bien no es necesario para la actividad |
Ejecución hipotecaria en concurso de acreedores: paralización y plazos
Declarado el concurso, el acreedor hipotecario no puede iniciar ni continuar la ejecución sobre bienes necesarios para la actividad de la empresa, salvo que el juez declare que no lo son. Según el TRLC, esa paralización dura hasta que se apruebe un convenio que no afecte a esa garantía o hasta que pase un año desde la declaración de concurso sin que se haya abierto la liquidación.
Si el inmueble no es necesario para la actividad, como un activo en venta o un solar sin uso productivo, el acreedor puede pedir esa declaración y continuar con la ejecución. En la práctica, la discusión sobre si un activo es «necesario» puede alargar los plazos y conviene preverla al estructurar la financiación.
Preconcurso y planes de reestructuración
Antes del concurso, la empresa puede comunicar al juzgado la apertura de negociaciones con sus acreedores. Esa comunicación permite suspender, durante tres meses con posible prórroga, las ejecuciones sobre bienes necesarios para la continuidad de la actividad, mientras se negocia un plan de reestructuración. Tras la reforma de la Ley 16/2022, un plan homologado puede afectar también a los acreedores con garantía real si se cumplen las mayorías y requisitos legales. Si quieres ver el enfoque previo, lee nuestra guía sobre reestructuración de deuda empresarial y cómo evitar una ejecución hipotecaria en la empresa.
Ejemplo ilustrativo: cuánto cubre la garantía en el concurso
El valor del inmueble y el rango de la hipoteca determinan qué parte de la deuda queda protegida. Supongamos una empresa con una nave valorada por una tasadora homologada, una hipoteca de primer rango con 1.500.000 € pendientes y, en algunos escenarios, una segunda hipoteca de 300.000 €.
| Escenario | Valor razonable | 1.er rango: privilegiado / ordinario | 2.º rango: privilegiado / ordinario |
|---|---|---|---|
| A. Solo primera hipoteca | 2.000.000 € | 1.500.000 € / 0 € | No hay |
| B. Solo primera hipoteca | 1.400.000 € | 1.260.000 € / 240.000 € | No hay |
| C. Primera y segunda hipoteca | 2.000.000 € | 1.500.000 € / 0 € | 300.000 € / 0 € |
| D. Primera y segunda hipoteca | 1.400.000 € | 1.260.000 € / 240.000 € | 0 € / 300.000 € |
En el escenario A, el 90 % del valor (1.800.000 €) supera la deuda, así que toda queda protegida. En el B, el valor de la garantía es de 1.260.000 € y los 240.000 € restantes pasan a ordinario. En el D, una vez descontada la primera hipoteca no queda valor para la segunda, que se trata como ordinaria. Es un cálculo propio con supuestos visibles: el resultado real depende de la tasación, de los intereses devengados y del valor que finalmente se obtenga en la venta.
Riesgos para empresas y promotores con deuda hipotecaria
El concurso protege la continuidad de la actividad, pero tiene costes y riesgos que conviene medir antes de llegar a él.
- Pérdida del activo: si se abre la liquidación, el inmueble se vende y el acreedor hipotecario cobra primero; el propietario puede perder la garantía por completo.
- Tasación a la baja: un valor razonable inferior al esperado reduce la parte privilegiada y complica cualquier acuerdo.
- Acciones de reintegración: la administración concursal puede impugnar actos perjudiciales para la masa realizados en los dos años anteriores al concurso, incluidas ciertas garantías otorgadas para deudas ya existentes.
- Hipotecas tras la declaración: una vez declarado el concurso, gravar bienes de la empresa exige, en general, autorización judicial.
- Plazos e iliquidez: la paralización de hasta un año y los incidentes judiciales inmovilizan el activo y el capital del proyecto.
- Coste reputacional y bancario: el concurso queda registrado y dificulta la financiación futura.
Por eso, actuar antes, con una refinanciación ordenada o una venta planificada, suele preservar más valor. Revisar la situación de cargas del inmueble es el primer paso de cualquier análisis.
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Preguntas frecuentes sobre concurso de acreedores y garantía hipotecaria
¿Qué pasa con una hipoteca si la empresa entra en concurso de acreedores?
La hipoteca se mantiene. El acreedor hipotecario tiene un crédito con privilegio especial y cobra con preferencia con lo que se obtenga del inmueble, hasta el valor de la garantía. Lo que exceda de ese valor suele reconocerse como crédito ordinario y se cobra junto con el resto de acreedores comunes.
¿Se puede ejecutar una hipoteca durante el concurso de acreedores?
Solo en ciertos casos. Si el inmueble es necesario para la actividad de la empresa, la ejecución queda paralizada hasta que se apruebe un convenio que no afecte a esa garantía o pase un año sin abrirse la liquidación. Si el juez declara que no es necesario, el acreedor puede ejecutarla.
¿Cómo se calcula el valor de la garantía en un concurso?
Se parte de nueve décimas partes del valor razonable del inmueble, acreditado normalmente con una tasación homologada, y se restan las deudas con garantía preferente sobre el mismo bien. El resultado limita la parte privilegiada del crédito y nunca puede superar el importe de la deuda garantizada.
¿Qué ocurre con una segunda hipoteca en un concurso de acreedores?
La segunda hipoteca solo es privilegiada en la medida en que quede valor de garantía después de descontar la primera. Si el 90 % del valor razonable no cubre la deuda de primer rango, la segunda hipoteca pierde su protección práctica y se reconoce como crédito ordinario.
¿Puedo refinanciar con garantía hipotecaria antes de un concurso?
Sí, y suele ser preferible a llegar al concurso. Conviene hacerlo con asesoramiento, porque las garantías otorgadas en los dos años previos a un eventual concurso pueden ser revisadas si perjudican a la masa. Un plan de reestructuración homologado ofrece más protección a la nueva financiación.
En resumen
En un concurso de acreedores, la garantía hipotecaria protege al acreedor, pero solo hasta el 90 % del valor razonable del inmueble menos las cargas preferentes, y su ejecución puede quedar paralizada hasta un año si el bien es necesario para la actividad. Con los concursos al alza en el tercer trimestre de 2026 y los tipos subiendo, anticiparse con una refinanciación o reestructuración ordenada suele ser la vía que más valor preserva.
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Prestamo Capital (Ondara Capital, S.L.) es prestamista inmobiliario e intermediario de crédito inmobiliario, inscrito en el Banco de España con el código D552. Este artículo es informativo y no constituye asesoramiento jurídico. Cada préstamo es análisis único. No constituye oferta vinculante ni asesoramiento financiero.
