El sale and leaseback (vender un inmueble de la empresa y seguir usándolo en alquiler) y el préstamo con garantía hipotecaria son las dos vías más habituales para convertir un inmueble en liquidez sin dejar de operar. La diferencia clave es sencilla: con el sale and leaseback vendes el activo y pasas a pagar una renta; con el préstamo con garantía conservas la propiedad, obtienes una parte de su valor y lo devuelves en un plazo pactado. Qué opción conviene depende de cuánta liquidez necesitas, durante cuánto tiempo y de si quieres seguir siendo dueño del inmueble.
En esta guía comparamos ambas fórmulas con el contexto de crédito de 2026, un ejemplo numérico ilustrativo, sus riesgos y una tabla para decidir. Si tu empresa ya tiene deuda que reordenar, te puede interesar también nuestra guía sobre reestructuración de deuda empresarial.
Tendencias: qué está pasando
- La banca sigue endureciendo el crédito a empresas (21 de julio de 2026). Según la Encuesta de Préstamos Bancarios, los criterios de concesión a empresas se endurecieron ligeramente en el segundo trimestre, la demanda cayó (algo más en pymes) y las entidades prevén un nuevo endurecimiento en el tercer trimestre (Banco de España, 21/07/2026). La próxima edición de la encuesta debería publicarse este mes.
- El BCE sube tipos (10 de septiembre de 2026). El Consejo de Gobierno elevó 25 puntos básicos los tipos oficiales y situó la facilidad de depósito en el 2,50 % (Raisin, septiembre de 2026). Las actas publicadas el 8 de octubre no descartan nuevas subidas; la siguiente reunión es el 29 de octubre (Moncloa.com, 09/10/2026).
- El Euríbor encadena subidas (1 de septiembre de 2026). El Euríbor a un año cerró agosto en el 2,954 %, 0,840 puntos por encima de hace un año (Banco de España, 01/09/2026), y las medias provisionales de septiembre apuntan por encima del 3 %. Cualquier financiación referenciada a tipo variable es hoy más cara que hace un año.
¿Qué significa para una empresa con inmuebles? Que la financiación bancaria clásica es más selectiva y más cara, y que el balance inmobiliario (naves, oficinas, locales, suelos) gana peso como fuente de liquidez. La pregunta ya no es solo «¿me dará crédito el banco?», sino «¿cuál es la forma más eficiente de usar mis inmuebles?».
Qué es el sale and leaseback y cómo funciona
En un sale and leaseback la empresa vende un inmueble que usa (habitualmente una nave, una oficina o un local) a un inversor (un fondo, una socimi o un patrimonialista) y, en el mismo acto, firma un contrato de arrendamiento a largo plazo para seguir ocupándolo. A veces se pacta una opción de recompra al final del contrato.
- Liquidez: la empresa recibe el precio de venta, que puede acercarse al valor de mercado del activo.
- Coste: a partir de ese momento paga una renta, normalmente actualizable con la inflación, durante muchos años.
- Propiedad: el inmueble deja de ser suyo; pierde la revalorización futura y la posibilidad de usarlo como garantía.
- Compromiso: los contratos suelen ser largos y con condiciones de salida estrictas, porque el inversor compra precisamente un flujo de rentas estable.
El préstamo con garantía hipotecaria para empresas
En un préstamo con garantía hipotecaria la empresa sigue siendo propietaria del inmueble, que queda hipotecado a favor del financiador. El importe se calcula sobre el valor de tasación aplicando un porcentaje prudente (el LTV, loan to value), y el plazo y la forma de devolución se adaptan a la operación: amortización progresiva o devolución al vencimiento con la venta de un activo, una refinanciación o la generación de caja del negocio.
Es una solución pensada para necesidades acotadas en el tiempo: financiar circulante en un pico de actividad, cubrir una inversión, cancelar deuda cara o ganar tiempo mientras se vende otro activo. Si tu caso es de circulante, lo explicamos con detalle en financiación de circulante con garantía inmobiliaria, y si quieres entender cómo se valora el activo, en tasación de inmuebles para préstamo.
Sale and leaseback o préstamo con garantía: comparativa
| Criterio | Sale and leaseback | Préstamo con garantía hipotecaria |
|---|---|---|
| Propiedad del inmueble | Se transmite al comprador | Se conserva (con hipoteca) |
| Liquidez obtenible | Cercana al valor de mercado | Un porcentaje del valor de tasación (LTV) |
| Coste principal | Renta durante todo el contrato | Intereses y comisiones durante el plazo |
| Horizonte típico | Largo (muchos años) | Corto o medio, ajustado a la necesidad |
| Revalorización futura | Para el comprador | Para la empresa |
| Reversibilidad | Baja: recomprar suele ser caro o no estar pactado | Alta: al devolver el préstamo se cancela la carga |
| Fiscalidad | Posible plusvalía en la venta; la renta es gasto | Intereses deducibles con límites; costes de constitución |
| Encaja mejor si… | La empresa no quiere ser propietaria a largo plazo y necesita mucha liquidez | La necesidad es temporal y el activo es estratégico o se revaloriza |
La fiscalidad de cada operación depende de la situación concreta de la empresa; conviene revisarla con tu asesor antes de decidir. Tienes una visión general en nuestra guía de impuestos en préstamos con garantía hipotecaria.
Ejemplo ilustrativo: la misma nave, dos decisiones
Supongamos una empresa con una nave valorada en 1.500.000 € que necesita 600.000 € de liquidez durante tres años. Todos los datos son hipotéticos y no reflejan condiciones de ninguna entidad:
- Opción A, préstamo con garantía: 600.000 € (un LTV del 40 %), coste anual hipotético del 10 % y comisiones de apertura del 2 %, devolución al vencimiento.
- Opción B, sale and leaseback: venta por 1.500.000 €, renta anual hipotética del 7 % del precio y costes de la transacción del 3 %.
- En ambos casos suponemos una revalorización del inmueble del 2 % anual.
| Concepto (3 años) | Opción A: préstamo | Opción B: sale and leaseback |
|---|---|---|
| Liquidez obtenida | 600.000 € | 1.500.000 € |
| Intereses / rentas pagadas | 180.000 € | 315.000 € |
| Comisiones / costes de transacción | 12.000 € | 45.000 € |
| Revalorización del inmueble | 91.812 € (para la empresa) | 91.812 € (para el comprador) |
| Situación al final | Devuelve 600.000 € y conserva la nave | Sigue pagando renta y ya no es propietaria |
Ejemplo ilustrativo e hipotético; cálculo propio con los supuestos indicados. No es una oferta ni refleja condiciones reales.
La lectura es clara: el sale and leaseback da más liquidez, pero si la empresa solo necesita 600.000 € durante tres años, está pagando una renta sobre 1.500.000 € y renunciando a la revalorización. El préstamo con garantía es más caro por euro prestado, pero se ajusta a la necesidad real y es reversible. Si en cambio la empresa quiere desinvertir en inmuebles de forma permanente para centrarse en su negocio, el sale and leaseback puede tener más sentido.
Riesgos de cada alternativa
Riesgos del sale and leaseback
- Rigidez: contratos largos con penalizaciones si necesitas cambiar de ubicación o reducir espacio.
- Coste acumulado: la renta indexada a la inflación puede crecer más de lo previsto.
- Pérdida de colchón: ya no tendrás ese inmueble para garantizar futuras necesidades.
Riesgos del préstamo con garantía hipotecaria
- Riesgo de ejecución: si no se devuelve, el financiador puede ejecutar la garantía; en el peor caso, la empresa pierde el inmueble.
- Riesgo de salida: si la devolución depende de vender otro activo o refinanciar, un retraso en el mercado tensiona el calendario.
- Riesgo de tipos: en un entorno de tipos al alza, refinanciar al vencimiento puede salir más caro.
La forma de mitigar ambos es la misma: un plan de salida realista, un LTV prudente y margen para imprevistos. Antes de firmar cualquier operación, revisa la documentación necesaria y los escenarios adversos.
Cómo te ayuda Préstamo Capital
En Préstamo Capital, marca de Ondara Capital, estudiamos cada operación con un equipo de abogados, tasadores y gestores financieros. Analizamos el inmueble, la necesidad real de liquidez y, sobre todo, cómo se devolverá el préstamo, para que la empresa conserve su activo y el control de su negocio. Trabajamos con operaciones de 20.000 € a 3.000.000 €, ofrecemos condiciones competitivas, agilidad con plazos acordes a cada caso, trato directo y sin intermediarios. Financiamos proyectos de triple dígito en plazo. Conoce más sobre quiénes somos y sobre nuestros préstamos para empresas.
Preguntas frecuentes sobre sale and leaseback y préstamo con garantía
¿Qué es más barato, un sale and leaseback o un préstamo con garantía?
Depende del horizonte. Para necesidades de pocos años, el préstamo suele resultar más eficiente porque se paga solo por la liquidez que se usa y se conserva el activo. Para desinversiones permanentes, el sale and leaseback puede compensar.
¿Puedo hacer un sale and leaseback de un inmueble que ya está hipotecado?
Sí, pero la hipoteca existente deberá cancelarse con el precio de la venta, de modo que la liquidez neta será menor. Lo mismo ocurre si se plantea un nuevo préstamo: se analiza la carga previa.
¿Cuánto me pueden prestar con un inmueble de la empresa como garantía?
Un porcentaje del valor de tasación que depende del tipo de activo, su ubicación, su liquidez y el plan de devolución. No hay una cifra única: estudiamos cada operación de forma individual.
¿El préstamo con garantía computa en la CIRBE?
Los préstamos concedidos por entidades declarantes al Banco de España se reflejan en la Central de Información de Riesgos. Conviene consultarlo con el financiador concreto, ya que no todos los prestamistas son entidades declarantes.
¿Qué inmuebles sirven para estas operaciones?
Naves industriales y logísticas, oficinas, locales comerciales y, en el caso del préstamo, también viviendas, suelos o activos en reforma. Cuanto más líquido sea el activo, más opciones de financiación tendrá.
En resumen
Con la banca endureciendo el crédito a empresas y los tipos al alza, los inmuebles de la empresa son una fuente de liquidez cada vez más relevante. El sale and leaseback maximiza la liquidez a cambio de vender el activo y asumir una renta a largo plazo; el préstamo con garantía hipotecaria ajusta la liquidez a la necesidad real y permite conservar la propiedad y su revalorización. Antes de elegir, define cuánto necesitas, durante cuánto tiempo y cómo lo devolverás.
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Este artículo es informativo. Cada préstamo es análisis único. No constituye oferta vinculante ni asesoramiento financiero.
