En un préstamo privado, el TIN (tipo de interés nominal) solo mide el precio del dinero, mientras que la TAE (tasa anual equivalente) suma además las comisiones del prestamista y el efecto del plazo. Por eso dos préstamos con el mismo TIN pueden costar muy distinto. Con el Euríbor a un año en el 3,247 % en septiembre de 2026, según el Banco de España, comparar por TAE es más importante que nunca.
En esta guía explicamos qué incluye cada indicador, por qué en los préstamos cortos con garantía la TAE se dispara frente al TIN y cómo calcular el coste real de una operación antes de firmar.
Tendencias: qué está pasando
El coste de la financiación ha vuelto a subir en 2026, y eso hace que cualquier diferencia entre TIN y TAE pese más en la cuenta de resultados del promotor o de la empresa.
- El BCE sube tipos (10 de septiembre de 2026). El Consejo de Gobierno elevó 25 puntos básicos los tres tipos oficiales: la facilidad de depósito quedó en el 2,50 % y las operaciones principales de financiación, en el 2,65 %, con efecto desde el 16 de septiembre (Banco de España).
- Euríbor en el 3,247 % (1 de octubre de 2026). Según la nota del Banco de España, el Euríbor a un año cerró septiembre en el 3,247 %, frente al 2,954 % de agosto y 1,075 puntos por encima de hace un año (nota de prensa).
- Crédito bancario a empresas en torno al 3,8 % (1 de octubre de 2026). Según las estadísticas del BCE de agosto de 2026, el coste sintético de los nuevos préstamos a sociedades de la zona del euro se mantuvo en el 3,77 %, y el de los créditos de hasta 250.000 euros a tipo flexible subió 10 puntos básicos, hasta el 3,93 % (BCE, traducción del Banco de España).
- La TAE, en el centro de la regulación (24 de abril de 2026). El Ministerio de Consumo explicó que el anteproyecto de ley de crédito al consumo prevé un límite transitorio del 22 % TAE y, después, un tope general que publicará el Banco de España cada trimestre (Ministerio de Consumo). Afecta al crédito al consumo, no a la financiación empresarial, pero confirma que la TAE es la métrica de referencia para comparar.
Qué es el TIN y qué es la TAE en un préstamo privado
El TIN es el porcentaje que se aplica sobre el capital para calcular los intereses; la TAE expresa en un solo porcentaje anual el coste total que cobra el prestamista, incluidas comisiones, plazo y frecuencia de pago.
El TIN: el precio del dinero
Si pides 300.000 € a un TIN del 11 % anual con pagos mensuales, pagarás 2.750 € de intereses cada mes. El TIN no dice nada de la comisión de apertura, de cuándo pagas los intereses ni de cuánto dura el préstamo.
La TAE: el coste anual equivalente
La TAE iguala lo que recibes de verdad (el capital menos las comisiones que te descuentan) con todo lo que devuelves, y lo expresa como un tipo anual. En España su cálculo está regulado por la Orden EHA/2899/2011 de transparencia bancaria y por la Circular 5/2012 del Banco de España. En operaciones con particulares sujetas a la Ley 5/2019, la TAE figura además en la ficha europea de información normalizada (FEIN). Cuando el prestatario es una sociedad, conviene pedirla siempre por escrito, porque no todos los prestamistas la facilitan de forma estandarizada.
Diferencia entre TAE y TIN: qué incluye cada uno
La diferencia entre TAE y TIN está en los costes que cada indicador recoge: el TIN solo los intereses, la TAE también las comisiones del prestamista y el efecto de la capitalización.
| Concepto | TIN | TAE | Coste efectivo total |
|---|---|---|---|
| Intereses ordinarios | Sí | Sí | Sí |
| Frecuencia de pago de intereses | No | Sí | Sí |
| Comisión de apertura o de estudio | No | Sí | Sí |
| Plazo de la operación | No | Sí | Sí |
| Tasación, notaría, registro y gestoría | No | Depende de quién los imponga y de la normativa aplicable | Sí |
| Comisión por amortización anticipada | No | No (solo se conoce si amortizas) | Sí, si se produce |
| Intereses de demora | No | No | Sí, si hay retrasos |
El «coste efectivo total» no es un indicador oficial: es la cifra que recomendamos calcular por tu cuenta para saber cuánto te cuesta realmente la operación, con todos los gastos.
Por qué la TAE se dispara en los préstamos cortos con garantía
En los préstamos privados con garantía inmobiliaria la TAE suele estar muy por encima del TIN porque la comisión de apertura se reparte entre pocos meses de plazo.
Un préstamo puente o una financiación de promoción suelen durar entre 12 y 36 meses y devolverse al vencimiento, con la venta del activo o con una refinanciación. Una comisión del 3 % repartida en 10 años apenas mueve la TAE; repartida en 12 meses, la eleva varios puntos. Por eso comparar préstamos solo por el TIN lleva a error, sobre todo en la estructura de un préstamo puente.
Ejemplo ilustrativo: mismo TIN, distinta TAE
Supuestos: préstamo de 300.000 € con garantía hipotecaria, TIN hipotético del 11 % anual, intereses mensuales, devolución del capital al vencimiento, comisión de apertura del 3 % (9.000 €) descontada al firmar y 4.500 € de gastos de tasación, notaría y registro a cargo del prestatario.
| Plazo | Intereses totales | Intereses + comisión | TAE | Coste anual con gastos de terceros |
|---|---|---|---|---|
| 12 meses | 33.000 € | 42.000 € | 15,2 % | 17,1 % |
| 24 meses | 66.000 € | 75.000 € | 13,5 % | 14,5 % |
| 36 meses | 99.000 € | 108.000 € | 12,9 % | 13,6 % |
Sin comisión, la TAE de un TIN del 11 % con pagos mensuales sería el 11,57 %, solo por el efecto de la capitalización. La comisión añade entre 1,3 y 3,6 puntos según el plazo. Y si devuelves el préstamo a los 6 meses, la misma comisión eleva el coste anual equivalente hasta cerca del 18,8 %: amortizar antes no siempre abarata la operación.
Cómo comparar préstamos privados con garantía paso a paso
Para comparar préstamos privados con garantía de forma honesta hay que llevar todas las ofertas al mismo plazo, al mismo importe neto recibido y a los mismos gastos.
- Pide la TAE por escrito y el cuadro de pagos con fechas, aunque el prestatario sea una sociedad.
- Calcula el importe neto: capital menos comisiones descontadas al firmar. Es lo que realmente recibes.
- Usa el plazo realista, no el contractual: si prevés vender o refinanciar en 9 meses, compara con 9 meses.
- Suma gastos de terceros: tasación, notaría, registro, gestoría y, en su caso, impuestos. Revisa nuestra guía de impuestos en préstamos con garantía hipotecaria.
- Revisa las comisiones condicionales: amortización anticipada, novación, prórroga y demora.
- Comprueba quién presta: verifica que el prestamista esté inscrito en el Banco de España cuando la operación lo exija.
Qué TIN es razonable en un préstamo privado
No hay un tipo único: depende del LTV, la liquidez del activo, el plazo y la solvencia. Como referencia de mercado, el Observatorio de la Financiación Alternativa publicado en La Vanguardia el 10 de septiembre de 2026 situó el TIN medio de 800 préstamos con garantía hipotecaria analizados (2013-2026) en el 13,1 %, con un LTV mediano del 28,5 %. La banca, según el BCE, presta a sociedades en torno al 3,8 %, pero con requisitos y plazos que muchos proyectos no cumplen. Tienes más contexto en préstamo privado con garantía hipotecaria: datos reales y en deuda privada en España, un mercado que, según el Banco de España (Informe de Estabilidad Financiera, primavera 2026), pasó de 4.400 millones de euros en 2021 a 33.100 millones en 2025.
Riesgos y errores frecuentes al leer TIN y TAE
El principal riesgo es fijarse en un TIN bajo y descubrir después que comisiones, plazo corto y gastos encarecen la operación muy por encima de lo previsto.
- TIN bajo con comisión alta. Un 9 % de TIN con un 5 % de apertura a 12 meses sale más caro que un 11 % con un 2 %.
- TAE calculada a un plazo que no usarás. Si amortizas antes, el coste anual equivalente real sube.
- Tipo variable. La TAE de un préstamo variable se calcula suponiendo que el índice no cambia; con el Euríbor subiendo más de un punto en un año, esa hipótesis puede quedarse corta. Lo explicamos en tipo fijo o variable en préstamos a empresas.
- Intereses de demora y prórrogas. Si la venta o la refinanciación se retrasa, la prórroga y la demora pueden pesar más que el TIN original.
- Riesgo sobre la garantía. Un impago prolongado puede acabar en ejecución y en la pérdida del inmueble. Calcula el coste con un escenario de retraso, no solo con el escenario base.
Cómo te ayuda Préstamo Capital
En Préstamo Capital estudiamos cada operación de forma individual y explicamos su coste completo antes de firmar, con TIN, comisiones y gastos detallados para que puedas compararlo con cualquier otra alternativa.
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Preguntas frecuentes sobre TAE y TIN
¿Qué es mejor fijarse en la TAE o en el TIN?
Para comparar ofertas, en la TAE, porque incluye las comisiones del prestamista y el efecto del plazo y de la frecuencia de pago. El TIN sirve para calcular la cuota de intereses. Lo ideal es completar la TAE con los gastos de terceros y con el plazo real que prevés usar.
¿Por qué la TAE es mucho más alta que el TIN en un préstamo privado?
Porque los préstamos privados con garantía suelen ser cortos y llevan comisión de apertura. Esa comisión se reparte entre pocos meses y eleva el coste anual equivalente. En un ejemplo ilustrativo a 12 meses, un TIN del 11 % con un 3 % de apertura equivale a una TAE del 15,2 %.
¿La TAE incluye los gastos de notaría y tasación?
No siempre. La TAE recoge los costes que cobra o exige el prestamista según la normativa de transparencia, pero gastos como notaría, registro o gestoría pueden quedar fuera según la operación. Para conocer el coste real, súmalos aparte y calcula el coste efectivo total.
¿Un prestamista privado está obligado a informar de la TAE a una empresa?
Las normas de transparencia bancaria y la Ley 5/2019 protegen sobre todo a las personas físicas, por lo que con sociedades la TAE no siempre se entrega de forma estandarizada. Aun así, cualquier prestamista serio debería facilitarla por escrito si se la pides, junto con el cuadro de pagos.
¿Amortizar antes un préstamo con garantía reduce su coste?
Reduce los intereses totales, pero no necesariamente el coste anual equivalente. Si la comisión de apertura ya se pagó, devolver antes concentra ese gasto en menos meses. En el ejemplo ilustrativo, amortizar a los 6 meses eleva el coste anual equivalente hasta cerca del 18,8 %.
En resumen
El TIN mide el interés; la TAE, el coste anual con comisiones y plazo. En los préstamos privados con garantía, cortos y con comisión de apertura, la diferencia puede superar los 3 puntos. Con el BCE subiendo tipos y el Euríbor en el 3,247 %, compara siempre por TAE, con el plazo real y sumando los gastos de terceros.
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Prestamo Capital (Ondara Capital, S.L.) es prestamista inmobiliario e intermediario de crédito inmobiliario, inscrito en el Banco de España con el código D552. Este artículo es informativo. Cada préstamo es análisis único. No constituye oferta vinculante ni asesoramiento financiero.
